Wer zahlt den notar wenn ein kaufvertrag nicht zustande kommt

Die Notarkosten und die Grundbuchkosten machen beim Kauf einer Immobilie einen nicht unerheblichen Teil aus. Wie sie zustande kommen, wer sie zahlen muss und mit welcher Summe zu rechnen ist.

Warum fallen beim Immobilienkauf Notarkosten und Grundbuchkosten an?

Damit der Kauf einer Immobilie in Deutschland rechtskräftig wird, muss der Immobilienkaufvertrag über einen Notar abgewickelt werden. Für diese Leistung verlangt der Notar eine Gebühr, die zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählt.

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, muss sich der neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen – erst dann gehört ihm die Immobilie wirklich. Auch für den Grundbucheintrag fallen Kosten an. 

In der Regel sollten Käufer etwa 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt einkalkulieren. Sowohl Notar als auch Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren anhand der Höhe des Immobilienkaufpreises.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Im Notarkostengesetz (GNotKG) sind die Notarkosten in einer Tabelle festgelegt. Sie stehen in Abhängigkeit zum jeweiligen Kaufpreis. Als Faustregel gilt, dass die Notarkosten 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Damit lässt sich der Notar seine Leistungen bezahlen. Darunter fallen folgende Aufgaben

Aufgaben des Notars beim Immobilienverkauf

• berät Käufer und Verkäufer juristisch und unparteiisch
• beurkundet den Kaufvertrag
• klärt über rechtliche Konsequenzen bei Vertragsabschluss auf
• überwacht Zahlungen – gegebenenfalls durch Abwicklung über ein Notaranderkonto
• veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• übernimmt eventuelle zusätzliche Aufträge, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen – beispielsweise die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts
• gegebenenfalls Beurkundung eines durch den Käufer zum Erwerb der Immobilie aufgenommenen BankdarlehensMögliche Zusatzkosten beim Notar

Mögliche Zusatzkosten beim Notar

Beim Notar gibt es weitere Zusatzkosten, die je nach Auftrag entstehen können. Sie sind ebenfalls alle abhängig vom Verkaufspreis und richten sich nach der Kostenverordnung 21100 des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). In dem Fall können jeweils einige hundert Euro zusätzlich anfallen.

• Durchführen und Überwachung der Löschung der Grundschulden des Verkäufers – wird in der Regel vom Verkäufer übernommen
• Einholen und Prüfen der Vorkaufsverzichtserklärung und speziell beim Erbbaurecht die in der Regel erforderliche Zustimmungserklärung
• Überwachung der Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung

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Die Beratung und das Erstellen des Vertragsentwurfs sind in den Notarkosten immer enthalten – unabhängig von Schwierigkeit, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine. Übernimmt der Notar weitere Dienstleistungen – zum Beispiel, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto gezahlt wird – können dafür weitere Gebühren anfallen.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten beim Immobilienkauf?

Eng mit den Notarkosten sind die Grundbuchkosten verknüpft. Sie müssen aber stets getrennt voneinander betrachtet werden. Beim Grundbuchamt kosten die Grundbuchkosten in der Regel mit 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Neben der Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag und eine eventuelle Finanzierungsgrundschuld fallen je nach Leistungsumfang noch Vollzugs- und Betreuungsgebühren und weitere Gebühren an:

• Gebühr für die Eigentumsumschreibung
• Gebühr für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung

Beispielrechnung Notarkosten und Grundbuchkosten: Mit dieser Summe musst du rechnen

Gekauft wird ein Grundstück mitsamt Einfamilienhaus für 450.000 Euro. Üblicherweise wird dafür ein Darlehen aufgenommen. Die Bank sichert sich die Kreditsumme dann über die Grundschuld ab. In diesem Beispiel beträgt sie 300.000 Euro. Dann müssen folgende Kosten müssen einkalkuliert werden:
 

Notarkosten

Grundbuchkosten

Ergebnis

Für den Immobilienkauf werden also insgesamt 5.471,23 Euro für die Notarkosten und die Grundbuchkosten fällig. Das entspricht etwa 1,2 Prozent des Kaufpreises. „Bei der Rechnung handelt es sich um einen typischen Fall, letztlich sind die Kosten aber immer von den Umständen des Einzelfalls abhängig“, erklärt Notar Dominik Hüren, ehemaliger Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Die Kosten können durch mögliche zusätzliche Notarkosten und Grundbuchkosten noch steigen, sind in der Beispielrechnung aber nicht enthalten.

Wer trägt die Notarkosten und Grundbuchkosten?

Käufer und Verkäufer haften beide gegenüber dem Notar für die Begleichung aller Notarkosten. In der Regel wird aber vereinbart, dass der Immobilienkäufer den überwiegenden Teil der Notarkosten zu tragen hat.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag zahlt in der Regel der Käufer, der Verkäufer übernimmt aber die Kosten für die Löschung der Grundschuld.

Wann werden die Notarkosten und Grundbuchkosten fällig?

Die Notarkosten werden stehts fällig, wenn das Geschäft beendet ist – das ist im Prinzip der Moment, indem Käufer wie Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben. Allerdings wird der Notar nicht alle Rechnungen sofort im selben Moment überreichen, sondern sie per Post versenden. Käufer wie Verkäufer bleiben für ihre jeweilige Kostenbegleichung eine vom Notar angegebene Frist.

Der Grundbucheintrag wird in der Regel vom Notar abgewickelt, da das Verfahren streng reglementiert ist.  Die Bearbeitung des Grundbucheintrags durch das Grundbuchamt kann dann zwischen mehreren Wochen dauern. Danach erhält, in der Regel der Käufer, eine Rechnung vom Grundbuchamt und muss den Betrag innerhalb einer Frist von meist zwei Wochen überweisen.
 

Kann man Notarkosten und Grundbuchkosten sparen?

Für die Kosten des Notars gibt es keine Verhandlungsbasis. Sie unterliegen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Allerdings gibt es dennoch ein paar Tipps, wie du bei den Notarkosten etwas Geld sparen kannst:
 

• Verzicht auf Notaranderkonto: Verzichten die Beteiligten darauf, die Kaufsumme vom Notar auf dem sogenannten Notaranderkonto verwalten zu lassen und zahlt der Käufer den Kaufpreis nach dem Grundbucheintrag direkt an den Verkäufer, kann die sogenannte Hebegebühr eingespart werden. Diese Verwaltungsgebühr für das Führen des Kontos kann bei einem Immobilienkauf um die 400 Euro ausmachen.
• Grundstück und Immobilie separat kaufen: Gerade bei einem Neubau kann es sinnvoll sein, dass Bauherren ein unbebautes Grundstück getrennt vom Bauvertrag erwirbt. Ein unbebautes Grundstück ist wesentlich günstiger als ein Grundstück mit Immobilie. So werden die Notarkosten nur für den Kaufvertrag für das Grundstück fällig.
• Auflassungsvormerkung weglassen: Mit der Auflassungsvormerkung  wird die Immobilie im Grundbuch für den Käufer reserviert – die Auflassungsvormerkung ist aber keine Pflicht. Gerade wer die Immobilie innerhalb der Familie oder im engeren Bekanntenkreis verkauft, kann sich diese Reservierung und damit einhergehenden Gebühren sparen – das können um die 100 Euro sein.
• Grundschuld nur beglaubigen lassen: Manche Banken verlangen nur einen beglaubigten Entwurf der Grundschuld – somit können sich Käufer und Verkäufer die Beurkundung der Grundschuld sparen und einige 100 Euro einsparen.
• Grundschuld beim Bankenwechsel abtreten: Anstelle die Grundschuld löschen zu lassen, kann diese auch abgetreten werden. Durch die Grundschuldabtretung ist vor allem sinnvoll bei Anschlussfinanzierungen oder bei Umschuldungen.Die Extragebühren für die Löschung betragen in der Regel 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld.
• Notar- und Grundbuchkosten von der Steuer absetzen: Wird die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, können sowohl Notarkosten als auch Grundbuchkosten von der Steuer abgesetzt werden.

Was tun, wenn die Notarkosten und Grundbuchkosten falsch berechnet wurden?

Auch wenn die Notarkosten und Grundbuchkosten gesetzlich geregelt sind, kann es vorkommen, dass sie falsch berechnet werden. In diesem Fall kann der Kostenschuldner – also der Käufer – die Notarkostenrechnung beim Notar beanstanden und darüber hinaus auch gerichtlich prüfen lassen. Zuständig dafür ist das jeweilige Landgericht. Der Antrag auf die Kostenrechnungsprüfung kann er schriftlich einreichen oder mündlich beim Landgericht vortragen.

Für den wohl äußerst seltenen Fall, dass das Grundbuchamt einen Fehler bei der Berechnung der Grundbuchkosten gemacht hat, müssen diese dort beanstandet werden.

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