Was muss ich an Steuern zahlen wenn ich vermiete?

In Deutschland müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Wie viel Steuern auf Mieteinnahmen anfallen, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Vermieter müssen die Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben. Welche Kosten abgesetzt werden können und was man unter Liebhaberei ist, lesen Sie hier.

Steuern – Mieteinnahmen

‌Gewinne aus vermieteten Immobilien sind steuerpflichtig – das regelt das Einkommensteuergesetz EstG, § 21. Sie werden offiziell als Gewinne aus Vermietung und Verpachtung bezeichnet und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Mieteinnahmen unterliegen keinem spezifischen Steuersatz, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel. Vielmehr gilt der persönliche Steuersatz, den man auch auf andere Einkünfte zahlt. Das heißt: Es werden nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle Einkünfte eines Jahres für den Steuersatz herangezogen. Dazu gehören beispielsweise:
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Welche Einnahmen zählen zu Mieteinahmen?

Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?

‌Die verschiedenen Steuersätze unterscheiden sich je nach Jahreseinkommen. Der niedrigste Steuersatz beträgt zurzeit 14 % und wird auch als Eingangssteuersatz bezeichnet. Wenn das Einkommen steigt, erhöht sich der Steuersatz progressiv. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 %. Der persönliche Steuersatz hängt demnach vom Jahreseinkommen ab. Wann die Steuer gezahlt wird, regelt das Zufluss Prinzip. Das besagt, dass Einkünfte im selben Jahr versteuert werden müssen, in dem sie erwirtschaftet wurden.
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Freibetrag und Freigrenze

‌Falls Vermieter eine Wohnung nur für kurze Zeit vermieten und die daraus erzielten Mieteinnahmen 520 € (in einem Jahr) nicht übersteigen, muss keine Steuer gezahlt werden. Vermieter sollten aber beachten: Hierbei geht es um keinen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze. Sobald die Einnahmen auch nur knapp über den 520 € liegen, wird der gesamte Betrag versteuert. Abzüge sind nicht möglich. Anders ist es beim Grundfreibetrag: Die Gesamteinkünfte eines Jahres bleiben steuerfrei, solange die Grenze von 9.984 € nicht überschritten wird.
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Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?

‌Vermieter haben einige Möglichkeiten Kosten für das Mietobjekt steuerlich geltend zu machen. Zu diesen gehören:
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Werbungskosten (Laufende Kosten)

‌Hierbei geht es um Kosten, die die Instandhaltung und den „Betrieb“ der Immobilie betreffen. Die meisten Betriebskosten können angegeben werden. Diese Kosten müssen im selben Kalenderjahr abgesetzt werden, in denen sie anfallen. Folgende Kosten gehören u.a. dazu:
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Abschreibungen

‌Vermieter können Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Grundsätzlich gilt: 50 Jahre lang können jährlich 2 % des Gebäudewerts beziehungsweise der Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
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‌Bei älteren Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, gilt eine Abschreibungssatz von 2,5 %. Die Dauer beträgt 40 Jahre. Denkmalgeschützte Objekte – die saniert werden – weisen sogar Abschreibungssätze von bis zu 12 % auf.
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‌Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist in § 7 Abs. 4 Einkommenssteuergesetz gesetzlich geregelt. Näheres zur AfA bei Immobilien finden Sie in folgendem Artikel.
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Schönheitsreparaturen

‌Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen der vermieteten Immobilie können innerhalb von fünf Jahren in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
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Schuldzinsen aus Darlehen

‌Das für den Immobilienkauf beanspruchte Darlehen können Vermieter steuerlich absetzen. Konkret: Die Zinszahlungen können abgesetzt werden, die Tilgung nicht. Der steuerliche Vorteil sinkt jedoch mit der Zeit, da der Zinsanteil mit kontinuierlicher Tilgung geringer wird.
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Informationen zur Anlage V

Die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Vermieter in ihrer Steuererklärung beilegen. Das Formular ist wie folgt aufgebaut:
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‌Einkünfte aus dem bebauten Grundstück (Zeilen 4-6) 
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‌Hier sollte die Lage des Grundstücks, der Anschaffungszeitpunkt und der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eingetragen werden.
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‌Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung, Vermietung an Angehörige, Gesamtwohnfläche (Zeilen 7-8 und 12) 
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‌Das Finanzamt prüft bei selbstgenutzten Ferienwohnungen genau, ob diese auch tatsächlich Gewinn erzielen sollen. Denn: Nur mit Absicht auf Gewinn dürfen Kosten für die Wohnung steuerlich abgesetzt werden.
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‌Eine kurzfristige Vermietung – beispielsweise über Internetplattformen – ist in Zeile 7 einzutragen.
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‌Vermietungen an Angehörige werden auf deren ordentliche Durchführung geprüft und ob die Miete mehr als 66 % Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht.
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‌Mieteinnahmen (Zeilen 9-14)
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‌--Anzahl der Wohnungen
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‌--Die Wohnungsgröße
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‌--Zugeflossene Kaltmieten
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‌Die Einnahmen aus den Nebenkosten werden in Zeile 13 eingetragen.
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‌Die Einnahmen aus der Vermietung an Angehörige werden in Zeile 12 eingetragen.
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‌Mietnachzahlung (Zeile 15)
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‌Mietnachzahlungen oder Vorauszahlungen müssen im selben Jahr versteuert werden, in dem sie zugeflossen sind (Zufluss Prinzip).
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‌Garagen und anderen vermietete Grundstücksflächen (Zeile 16)
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‌Hier werden die Einnahmen aus vermieteten Garagen und anderen vermieteten Flächen eingetragen. Beispielsweise Werbeflächen oder Solaranlagen.
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‌Umsatzsteuer (Zeilen 17-18)
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‌Wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, zählt die vom Mieter gezahlte Umsatzsteuer beziehungsweise die vom Finanzamt erstattete Vorsteuer zu den Einnahmen.
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‌Einkünfteermittlung (Zeilen 21-24)
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‌Entsteht ein Verlust, muss dieser dementsprechend mit einem Minuszeichen vor dem Betrag eingetragen werden.
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‌Beteiligung an Grundstücksgesellschaften (Zeilen 25-29)
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‌Sind Vermieter an Grundstücks-, Erben-, oder Bauherrengemeinschaften beteiligt erhalten sie von der Gesellschaft Informationen über die Anteilshöhe, die Steuernummer und welches Finanzamt für die Gesellschaft zuständig ist. Diese Informationen müssen hier eingetragen werden.
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‌Sonstige Vermietungen (Zeilen 31-32)
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‌Das sind Einnahmen aus Untervermietung von Räumen oder Vermietung von unbebauten Grundstücken. (Beispielsweise ein Stellplatz ohne Wohnraumvermietung)
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‌Werbungskosten (Zeilen 33-53)
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‌Werbungskosten können nur bei entgeltlicher Vermietung angegeben werden. Wohnen Vermieter selbst in der Immobilie können keine Werbungskosten geltend gemacht werden. Genauso bei unentgeltlicher Vermietung und beruflicher Nutzung der Immobilie.
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‌AfA/Abschreibung (Zeilen 33-36)
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‌Hier müssen Vermieter die entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Art und Betrag) und die AfA-Berechnung (extra Blatt) einfügen.
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‌Normale Gebäude-AfA (Zeile 33)
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‌Hier wird die normale lineare oder degressive Gebäude-AfA eingetragen. Werden Gebäude umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist die Umsatzsteuer kein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
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‌Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (Zeile 34)
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‌Hier kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Baumaßnahmen zur Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung in Anspruch genommen werden.
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‌Denkmalgeschütze Gebäude (Zeile 35)
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‌Baudenkmäler und Häuser in Sanierungsgebieten haben erhöhte Abschreibungssätze.
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‌AfA für andere Wirtschaftsgüter (Zeile 36)
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‌Werden neben der Immobilienvermietung zusätzlich Wirtschaftsgüter, wie Möbel oder Rasenmäher vermietet, können die Anschaffungskosten dafür (bis maximal 800 netto pro Wirtschaftsgut) im Anschaffungsjahr als Werbungskosten abgesetzt werden.
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‌Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten (Zeilen 37-38)
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‌Dazu zählen von der Bank einbehaltene Zinsvorauszahlungen (Damnum, Disagio) und Erbbauzinsen. Darlehensrückzahlungen gehören nicht dazu. Zu den Geldbeschaffungskosten gehören zum Beispiel: Fahrtkosten, Bankgebühren und Notar- und Grundbuchgebühren.
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‌Verteilung größerer Reparaturaufwendungen (Zeilen 42-46)
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‌Größere Reparaturkosten von vermieteten Wohnobjekten können auf Antrag auch über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Das lohnt sich vor allem für niedrige Einkünfte, bei denen die Kosten keinen großen steuerlichen Einfluss bewirken.
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‌Weitere Werbungskosten (Zeilen 47-50)
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‌Hier sind verschiedene Hausversicherungen (Gebäudehaftplicht- oder Gebäudebrand- und Elementarschadenversicherung) und Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Telefon, Fahrkosten usw.) gemeint. Unter Sonstiges (Zeile 50) können beispielsweise Mitgliedsbeiträge für den Hausverein, Maklerkosten/Kosten für Inserate und Anwaltskosten eingetragen werden.
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‌Bezahlte Umsatzsteuer
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‌Falls Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermieten, kann die bezahlte Umsatzsteuer aus Handwerksrechnungen zu den Werbungskosten gezählt werden. Abgezogen wird diese über die Bruttobeträge in den Zeilen 33-49. Abgeführte Umsatzsteuerzahlungen gehören in Zeile 50, die gesamten abziehbaren Vorsteuerbeträge in Zeile 52.
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‌Zuschüsse (Zeile 53)
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‌Die Abschreibungsbemessungsgrundlage wird gemindert, falls Vermieter für die Herstellungskosten oder den Kaufpreis öffentliche Zuschüsse erhalten haben.

Private oder gewerbliche Vermietung?

‌Sowohl private Vermieter als auch gewerbliche Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen ab einem gewissen Betrag versteuern. Für beide Gruppe gelten jedoch unterschiedliche Regelungen.
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Private Vermieter

‌Private Vermieter zahlen grundsätzlich keine Umsatzsteuer – das regelt § 4 Nr.12 UStG. Die Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Das heißt: Alle Einnahmen eines Jahres (inklusive Mieteinnahmen) werden für die Ermittlung der Einkommensteuer verwendet. Mieteinnahmen bis zu 30.000 € bleiben zudem umsatzsteuerfrei. Private Vermieter können aber freiwillig als Gewerbetreibende behandelt werden und Umsatzsteuer verrechnen. Der Vorteil: Vermieter werden dadurch vorsteuerabzugsberechtigt und können die Mehrwertsteuer absetzen.
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Gewerbliche Vermieter

‌Wer Immobilien professionell vermietet und dabei Mieteinnahmen von mehr als 30.000 € erzielt, gilt als Unternehmer – und das inkludiert die Umsatzsteuerpflicht. Das muss nicht unbedingt ein Nachteil sein. Durch die Umsatzsteuervoranmeldung können Vermieter 19 % Mehrwertsteuer von beispielsweise Handwerksrechnungen absetzen.
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Garagen und Stellplätze

‌Werden Garagen und Stellplätze einzeln vermietet – also nicht zusammen mit Wohnraum – unterliegen diese Einnahmen der Umsatzsteuer. Werden Stellplatz und Wohnung zusammen vermietet, entfällt die Umsatzsteuer.
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Vermietung von Gewerberäumen

‌Hierbei können sich Vermieter entscheiden, ob sie steuerlich als Unternehmer eingestuft werden wollen, oder nicht. Eine längerfristige Vermietung und ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter sind dafür Voraussetzung.
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Versteuerte Mieteinnahmen – Ein Beispiel

‌Folgendes Beispiel soll die Vorgehensweise bei der Versteuerung von Mieteinnahmen veranschaulichen:
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‌Die 9.500 € Mieteinnahmen werden um die aufgelisteten Kosten reduziert und letztlich muss der Vermieter nur mehr 900 € versteuern.
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‌In diesem Beispiel handelt es sich um rein fiktive Zahlen – bei Fragen und Unklarheiten bezüglich der Versteuerung sollten Sie einen Experten nach Rat fragen.
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Unabsichtlich gewerbetreibend – Auf das sollten Vermieter achten

‌Private Vermieter, die Immobilien gerne kaufen, vermieten und verkaufen sollten die Drei-Objekt-Grenze im Auge halten. Die Regelung besagt, dass Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen, renovieren, vermieten und wiederverkaufen als gewerbetreibend eingestuft werden. Das kann für Sie als Vermieter erhebliche Nachteile mit sich bringen:
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Vermietung und Liebhaberei

‌Es kann sein, dass nach Abzug aller Kosten, negative Mieteinnahmen und damit ein Verlust zu Buche stehen. Vermieter können den Verlust steuerlich absetzen. Das Finanzamt möchte bei gewerblich genutzten Immobilien allerdings eine Prognose der künftigen Einnahmen haben. Damit soll festgestellt werden, ob der Vermieter langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht anstrebt. Wenn das Finanzamt keine Gewinnabsicht erkennen kann, wird die Vermietung als „Liebhaberei“ eingestuft – der Verlust wäre damit steuerlich nicht absetzbar.
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‌Bei Wohnimmobilien wird kein Nachweis verlangt – sofern die Wohnung oder das Haus kontinuierlich vermietet wird. Kurzzeitige Vermietungen, einer normalerweise leerstehenden Wohnung, könnten daher schnell als Liebhaberei gesehen werden.

Kalte oder warme Nebenkosten versteuern?

‌Als Vermieter versteuern Sie entweder die Kaltmiete oder die Warmmiete. Je nachdem, welche Miete Sie in der Steuererklärung angeben, dürfen die Betriebskosten abgezogen werden. Geben Vermieter die Warmmiete an, dürfen die Betriebskosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei der Steuererklärung in der Anlage V wird die Kaltmiete in Zeile 9 eingetragen und die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden, in Zeile 13.
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Möblierte Wohnungen – Welche Steuern fallen an?

‌Mieteinnahmen von möblierten Wohnungen müssen ebenfalls versteuert werden – Vermieter können die Kosten für Möbel jedoch absetzen. So können beispielsweise Möbel, die weniger als 800 Euro gekostet haben, im selben Jahr vollständig steuerlich abgesetzt werden. Gegenstände, die mehr kosten, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.
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Mieteinnahmen bei Untervermietung

‌Arbeitnehmer, Rentner und Beamte haben die Möglichkeit neben ihrem herkömmlichen Einkommen ein zusätzliches steuerfreies Einkommen von 410 € im Jahr zu verdienen. Liegt die Summe zwischen 410 € und 820 € gilt ein ermäßigter Steuersatz. Alles was darüber liegt, muss vollständig versteuert werden. Wird die private Wohnung oder ein Zimmer für eine kurze Zeit im Jahr vermietet, gilt eine Freigrenze von 520 € abzüglich Werbungskosten.

Gemischt genutztes Grundstück

‌Falls eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird, muss jede Nutzung getrennt behandelt werden. Die Kosten müssen demnach je nach Nutzung auseinandergehalten werden. Vermieter sollten folgendes beachten:
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Steuertipps für Vermieter

‌Vermieter überschreiten in der Regel schnell die gesetzlichen Freibeträge und müssen daher Steuern abführen. Da aber die Mieteinnahmen mit den Ausgaben gegengerechnet werden dürfen, muss nur der Überschuss versteuert werden. Folgende Punkte sollten Vermieter beachten:
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