Was ist der unterschied zwischen energieausweis und bedarfsausweis

Wer seine Immobilie verkauft oder neu vermietet, kommt um den Energieausweis nicht mehr herum. Es gibt allerdings zwei Arten von Energieausweisen: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Erfahre, worin der Unterschied besteht und welcher Ausweis wann benötigt wird.

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Energieausweis – das Wichtigste auf einen Blick

• Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz von Gebäuden
• Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet oder verkauft werden sollen
• Es gibt zweit Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis
• Bei Verbrauchsausweisen ist in der Regel günstiger, hier wird die Energieeffizienz auf Berechnungsgrundlage des tatsächlichen Verbrauchs vergangener Heizperioden ermittelt
• Bei Bedarfsausweisen wird die Energieeffizienz anhand eines Gutachtens und technischer Daten des Gebäudes errechnet
• Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Meist herrscht freie Wahl, es gibt aber Ausnahmen.

Die rechtliche Grundlage für den Energieausweis ist das GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – was sind die Unterschiede?

Beim Hausverkauf und bei der Vermietung von Immobilien ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Es gibt allerdings zwei verschiedenen Arten von Energieausweisen, die sich nach ihrer Berechnungsgrundlage unterscheiden:

•    Bei Bedarfsausweisen wird der Energiebedarf auf Grundlage von Daten wie etwa die verwendeten Baumaterialien berechnet.

•    Beim Verbrauchsausweis wird anhand des früheren Energieverbrauchs eine Prognose erstellt.
Beide sind zehn Jahre gültig. Anhand der ermittelten Kennwerte kann in beiden Fällen eine Aussage über den zu erwartenden jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) je Quadratmeter (m²) Nutzfläche getroffen werden.

Was ist die Nutzfläche?

Die Nutzfläche kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller aus der Wohnfläche mit dem Faktor 1,35 und bei allen sonstigen Wohnungen mit dem Faktor 1,2 errechnet werden. Dabei gilt: Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand der Immobilie.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus.

Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes im Energieausweis müssen länger andauernde Leerstände ebenso berücksichtigt werden wie die lokalen Witterungsverhältnisse für die einzelnen Abrechnungsperioden. Letzteres ist nötig, da ein besonders milder Winter ansonsten einen besseren energetischen Zustand des Hauses darstellen könnte, ein besonders harter umgekehrt einen schlechteren Dämmzustand. Dies erfolgt durch die rechnerische Einbeziehung des so genannten Klimafaktors. Eingetragen werden die Ergebnisse auf der Seite drei des Energieausweises.

Der Vorteil liegt darin, dass die Datenerhebung im Regelfall einfacher ist und weniger Fehler passieren können. Nachteilig ist, dass die Kennwerte stark vom Heizverhalten der Bewohner abhängig sind. Auch Leerstand wird manchmal falsch erfasst und kann das Ergebnis verfälschen.

Der Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen allein bauliche Aspekte wie beispielsweise das Baujahr, der Gebäudetyp, die Gebäudegröße und Anzahl der Wohnungen sowie technische Daten der Heizungsanlage, die Qualität der Fenster und der Dämmung zugrunde.

Der bedarfsorientierte Ausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur verpflichtend für Mehrfamilienhäuser, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben. Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten geht der Gesetzgeber davon aus, dass das unterschiedliche Verbrauchsverhalten zahlreicher Bewohner sich gegenseitig ausgleichen und ein Verbrauchsausweis demzufolge ausreichend ist. Hier werden die Ergebnisse auf Seite zwei des Energieausweises eingetragen.

Der Bedarfsausweis enthält sowohl einen Wert zum Endenergiebedarf als auch einen zum Primärenergiebedarf. Ist letzterer Wert höher als der Endenergiebedarf, ist von einer Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger auszugehen. Der Verbrauchsausweis enthält statt der Angabe zum Endenergiebedarf eine Zahl zum – tatsächlichen – Endenergieverbrauch.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Wann ist welcher Energieausweis erforderlich?

Prinzipiell können Eigentümer frei wählen, ob sie sich für ihre Immobilie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausstellen lassen.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Der Bedarfsausweis ist in folgenden Fällen Pflicht:

• Bei Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten.
• Wenn bei einer Immobilie erst vor kurzem nachträglich die Fassade gedämmt worden ist oder wenn mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert worden sind. Für einen Verbrauchsausweis müssten hier erst neue Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen.
• Bei Neubauten – denn hier liegen noch keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vor.

Was kostet ein Verbrauchs- und ein Bedarfsausweis?

Der genaue Preis für einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dabei spielen die Gebäudegröße, der Aufwand der Erfassung, die Komplexität des Gebäudes oder das Heizsystem eine Rolle. Die Kosten muss der Eigentümer tragen.

Kosten Verbrauchsausweis: In der Regel ist der Verbrauchsausweis ein wenig günstiger und kann auch online bestellt werden. Ein solcher Online-Energieausweis ist meist schon für einen zweistelligen Euro-Betrag erhältlich. Erforderlich sind Angaben zum Gebäude und zu den Verbrauchswerten der drei vergangenen Heizperioden.

Kosten Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis kostet meist mehrere hundert Euro, ist aber auch aussagekräftiger. Für den Bedarfsausweis untersucht ein Experte, der berechtig ist, einen Energieausweis auszustellen, die Immobilie. Ausstellungsberichtigte können zum Beispiel Architekten sein.

Auch hier gibt es inzwischen auch Online-Anbieter, die einen solchen Ausweis anhand von detaillierten Angaben des Eigentümers wesentlich günstiger ausstellen. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass falsche oder ungenaue Angaben, die bei der Online-Eingabe der Daten gemacht werden, einen Bedarfsausweis ungültig machen können. Auch dann, wenn sie aufgrund von Unkenntnis gemacht wurden.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Welche Vorteile hat welche Ausweisart?

Welche Regeln gelten für aktuelle Energieausweise?

Für Bedarfs- und Verbrauchsausweise, die seit dem 1. Mai 2021 neu ausgestellt werden, gelten folgende Regeln:

• Die Ausweises müssen jetzt auch über die Höhe der CO2-Emissionen des Gebäudes informieren. Dafür wird die Höhe der CO2-Emmissionen aus dem Primärenergiebedarf des Gebäudes errechnet, wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt. Beim Verbrauchsausweis dienen die tatsächlichen Verbrauchswerte als Berechnungsgrundlage.
• Was bei Bedarfsausweisen schon der Fall war, gilt seit 1. Mai 2021 auch bei Verbrauchsausweisen: Eigentümer müssen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben, dazu gehört auch ein Hinweis auf inspektionspflichte Klimaanlagen und das Datum der nächsten fälligen Untersuchung.
• Wer einen Bedarfsausweis ausstellt, muss das Gebäude weiterhin vor Ort prüfen, es reichen aber jetzt für die Bewertung auch Fotos aus, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.
• Stellen Eigentümer Daten für die Erstellung des Ausweises zur Verfügung, sind sie für die Richtigkeit der Daten verantwortlich. Der Aussteller ist zusätzlich verpflichtet, die Daten zu prüfen.
• Bei Neuvermietung muss der Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Bestandsmieter haben aber kein Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Danach müssen sie erneuert werden.
• Seit 2014 erhalten Ausweise zudem eine Registriernummer, die das Deutsche Institut für Bautechnik vergibt und den Behörden zur stichprobenartigen Kontrolle dient.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht bilden

• kleine Häuser mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern
• denkmalgeschützte Gebäude
• selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange diese nicht verkauft oder vermietet werden

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Ausstellen dürfen die Energieausweise nur Personen, die nach dem GEG besondere Aus- und Weiterbildungen sowie Berufspraxis haben. In Frage kommen Berufsgruppen wie Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker.

Info: Stellen nicht berechtigte Personen Energieausweise aus, können bis zu 10.000 Euro Bußgeld fällig werden. Da es aber kein allgemein gültiges Zertifikat über die Zulassung gibt, müssen die Auftraggeber von Energieausweisen sich auf die Angaben verlassen. Der Aussteller sollte deswegen am besten über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Wie finde ich einen seriösen Aussteller eines Energieausweises?

Um einen seriösen Aussteller zu finden, hilft unsere Checkliste:

• Ausführliche Beschreibung der Leistungen im Vertrag
• Schriftliche Erklärung des Ausstellers über seine Ausstellungsberechtigung nach GEG
• Bestätigung der Daten und Angaben, die für die Erstellung verwendet wurden
• Sicherung der übermittelten Daten nach DSGVO
• Daten der Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte, braucht einen Energieausweis. Andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Die Grundlage bildet das GEG. Die Angaben aus dem Bedarfs- oder Verbrauchsausweis müssen bei kommerziellen Immobilieninseraten schon aus dem Inserat hervorgehen. Angaben zur Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs, der verwendete Energieträger, Baujahr der Immobilie sowie bei nach dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweisen die Energieeffizienzklasse des Hauses sind ebenso Pflicht. Ausweise, die seit dem 1. Mai 2021 ausgestellt werden, müssen zusätzlich die CO2-Emission des Gebäudes informieren. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis dann tatsächlich vorgezeigt werden. Den Ausweis erst auf Nachfrage des Interessenten vorzulegen, ist mittlerweile unzulässig.

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