Wann muss der Mieter keine Miete zahlen?

• Redaktion Anwaltfinden.at

Mieter zahlt nicht trotz Mahnung? Für Vermieter kommt es nicht allzu selten vor, dass der Mieter keine Miete zahlt und nicht erreichbar ist. Doch wann kann eine Räumungsklage und Kündigung der Mieter bei nicht bezahlter Miete eingereicht werden? Was passiert, wenn der Untermieter nach der Mahnung nicht zahlt?

Der folgende Artikel erläutert Ihnen, was Sie tun können, wenn der Mieter nicht zahlt, wie lange es bis zur Räumungsklage dauert und wann der Mieter fristlos gekündigt werden kann. Wir erklären Ihnen, was Sie als Vermieter unternehmen können, wenn der Mieter nicht zahlt.

Inhaltsverzeichnis

• Gerät der Mieter in Zahlungsverzug, schreibt der Vermieter zunächst eine Mahnung.
• Zahlt der Mieter trotz Mahnung nicht, kann der Vermieter eine Mahnklage einreichen, die fristlose Kündigung bewirken oder eine Räumungsklage bewirken.
• Die Kaution darf nur unter strengen Richtlinien und mit gerichtlichem Bescheid während des Mietverhältnisses zum Ausgleich der Rückstände verwendet werden.
• Zahlt der Mieter zweimal in Folge trotz Mahnung nicht, ist eine fristlose Kündigung möglich.
• Liegen die Gründe für eine fristlose Kündigung vor und weigert der Mieter sich zur angegebenen Frist auszuziehen, ist nach 2 Wochen eine Räumungsklage möglich.

Der Mieter zahlt nicht – Was kann man als Vermieter unternehmen?

Mieter zahlt nicht und ist nicht erreichbar? Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt? Zahlt der Mieter nicht, hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten dagegen vorzugehen. 

Hierfür stehen ihm die folgenden Optionen zur Verfügung:

1. Mahnung schreiben
2. Mahnklage einreichen
3. Fristlose Kündigung
4. Räumungsklage einreichen

Zunächst sollte der Vermieter den Mieter persönlich kontaktieren und den Zahlungsverzug besprechen. Unter Umständen war der Mieter erkrankt oder geriet durch eine außergewöhnliche und einmalige Situation in Zahlungsverzug. 

In einem persönlichen Gespräch kann der Vermieter eine Zahlungsfrist vereinbaren. Sollte das persönliche Gespräch zu keiner zufriedenstellenden Einigung oder Zahlung des Mietzinses führen, muss der Vermieter die Mahnung einreichen. 

Zahlt der Mieter trotz Mahnung nicht und dies gleich zweimal in Folge, ist eine fristlose Kündigung möglich. Eine Räumungsklage ist dann zulässig, wenn der Mieter die Frist von 2 Wochen zum Auszug missachtet hat und ein qualifizierender Mietrückstand vorliegt.

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Mieter zahlt nicht – Mahnung schreiben

Zahlt ein Mieter nicht, sollte der Vermieter ihm zunächst eine Mahnung schicken. Als Vermieter ist es dabei wichtig, dass das Mahnschreiben alle notwendigen Formalitäten beinhaltet. In der Mahnung müssen Angaben zur rückständigen Miete, den Bankdaten und der Zahlungsfrist, bis wann der Mietzins zu zahlen ist, gemacht werden. Ferner muss die Mahnung per Einschreiben an den Mieter versandt werden.

Zahlt der Mieter trotz Mahnung den Mietrückstand nicht innerhalb von 8 Tagen nach dem Stichtag, sollte man als Vermieter unbedingt einen Anwalt für Mietrecht konsultieren.

Mieter zahlt nicht trotz Mahnung – Wann kann man Mahnklage einreichen?

Der Mieter zahlt trotz Mahnung seinen Mietrückstand nicht innerhalb von 8 Tagen nach dem Stichtag? 

Als Vermieter hat man zwei Möglichkeiten gegen Mietrückstände vorzugehen, wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt:

• Mahnklage bei Gericht einreichen
• Gerichtliche Kündigung erwirken

Die Mahnklage ist relativ einfach zu erwirken, denn hierfür muss lediglich ein Formular auf der Webseite des Justizministeriums ausgefüllt und an das Gericht versendet werden. Im Anschluss erlässt das Bezirksgericht einen Zahlungsbefehl an den Mieter. Dieser kann innerhalb von 4 Wochen Einspruch einlegen. 

Geschieht dies nicht, ist der Befehl rechtskräftig und vollstreckbar. Es liegt ein Exekutionstitel vor, mit welchem der Vermieter 30 Jahre Zeit hat, die Miete zu erhalten. Ohne Mahnklage verjähren die Ansprüche nach 3 Jahren. In den meisten Fällen möchte der Vermieter aber eine fristlose Kündigung erwirken, da er sich vor künftigen Mietschulden schützen möchte.

Wann ist die fristlose Kündigung möglich, wenn die Miete nicht bezahlt wird?

Wann kann ein Mieter fristlos gekündigt werden? Damit der Vermieter sich vor künftigen Mietschulden schützen kann, ist eine fristlose Kündigung oftmals notwendig.

Hat der Mieter zweimal in Folge die Miete oder einen größeren Teil trotz Mahnung nicht gezahlt, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung erwirken.

Im Falle des geschilderten Zahlungsverzugs kann der Vermieter, eine fristlose Kündigung einreichen, wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt und mindestens 8 Tage nach Stichtag im Rückstand ist.

Allerdings ist die fristlose Kündigung nur mithilfe eines Gerichtsverfahrens durchsetzbar, das meist mehrere Monate in Anspruch nimmt. 

Wurde das Verfahren bereits in Gang gesetzt und zahlt der Mieter vor dessen Ende den gesamten Rückstand und kann beweisen, dass ihn kein grobes Verschulden trifft, dann wird die Kündigung vom Gericht aufgehoben. 

Kein grobes Verschulden trifft ihn beispielsweise beim Arbeitsplatzverlust oder einer Krankheit. Ebenso gelten Anzahlungen als Beweis der Zahlungswilligkeit des Mieters, die ein Gerichtsverfahren ins Stocken bringen.

Eine fristlose Kündigung, weil die Miete nicht bezahlt wird, ist nicht immer erfolgreich. Konsultieren Sie daher einen Rechtsanwalt für Mietrecht, um sich ausführlich beraten zu lassen. 

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Fristlose oder ordentliche Kündigung, wenn der Mieter nicht zahlt?

Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Mieter zweimal in Folge trotz Mahnung nicht zahlt. Ist er hingegen ständig im Zahlungsverzug oder unpünktlich mit der Miete, nie aber zwei Monatsmieten, dann ist lediglich eine ordentliche Kündigung möglich. 

Das Schreiben muss den Grund der ordentlichen Kündigung enthalten und darauf hinweisen, dass der Mieter Widerspruch einlegen kann. Außerdem sollte das Kündigungsschreiben die weitere Nutzung der Wohnung untersagen. 

Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein Vermieter den Mieter kündigen kann, erfahren Sie in unserem Leitartikel „Mieter kündigen – Wann kann  ich einem Mieter kündigen?“.

Mieter zahlt nicht - Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Wehrt sich der Mieter gegen einen Auszug aus dem Mietobjekt, kann eine Räumungsklage bewirkt werden. Die Räumungsklage kann der Vermieter dann einreichen, wenn die oben erwähnten Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen und der Mieter die Frist von mindestens zwei Wochen zum Auszug versäumt hat. Informationen zu den Kosten einer Räumungsklage erhalten Sie hier „Kosten einer Räumungsklage“.   

Wie lange dauert es bis zur Räumungsklage? Die Räumungsklage ist frühestens zwei Monate nach dem Mietrückstand inklusive Mahnschreiben möglich. Für die Räumungsklage wird ein Gerichtsvollzieher benötigt.

Möchte der Vermieter die Wohnung nicht gleich räumen, kann er die Möbel nach „Berliner Modell“ in einem absperrbaren Raum lagern. Die durch die Verpfändung erzielten Erträge werden für die Begleichung der Mietschulden an den Vermieter gezahlt. 

Mieter zieht nach Räumungsklage nicht aus – was nun?

Der Mieter hat eine Räumungsklage erhalten, weigert sich aber dennoch aus der Wohnung auszuziehen? Dann kann der Vermieter die Räumungsexekution bzw. Delogierung bewirken. Die Delogierung muss beim zuständigen Gericht beantragt werden, sodass ein Exekutor die Delogierung durchführt. 

Die Kosten für die Delogierung, Entrümpelung, Einlagerung von Möbeln und den Kammerjäger muss der Vermieter zunächst selbst zahlen. Obschon er die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen kein, bleibt er in der Regel meist auf ihnen sitzen.

Welche Zinsen werden bei einem Zahlungsverzug berechnet?

Die Höhe der Zinsen variiert je nachdem, ob es sich um Wohnungen oder Geschäftsräume handelt. Zudem wird die Zinshöhe auch davon beeinflusst, ob es sich um einen Mietvertrag vor oder nach dem 16. März 2013 handelt.

Bei Wohnungen fallen unabhängig vom Mietvertragsdatum Verzugszinsen in Höhe von 4% p.A. an. Bei Geschäftsräumen betragen die Verzugszinsen bei alten Verträgen 8 % plus Basiszinssatz und bei neuen Verträgen belaufen sich die Verzugszinsen auf 9,2 % plus Basiszinssatz.

Mit einer Mahnung entstehen für den Vermieter meist zusätzliche Kosten wie Verzugszinsen, Inkassokosten oder Anwaltskosten. Die gute Nachricht ist allerdings, dass die Deckung der Kosten vom Mieter eingefordert werden kann.

Achtung Kaution: Das Einbehalten der Kaution ist nicht immer zulässig

Prinzipiell dient die Kaution als Absicherung für zukünftige Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstanden sind. Die Kaution muss darüber hinaus auch vertraglich geregelt sein, da der Mieter laut Gesetz nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet ist.

Allerdings kann der Vermieter nicht ohne Weiteres auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen, sie einbehalten oder zweckentfremden. Die Kaution ist zweckgebunden und darf nur für spezifische Rechtsansprüche des Vermieters genutzt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn ein unberechtigter Mietrückstand vorliegt. 

Sollte der Mieter die Miete nicht zahlen, kann der Vermieter die Kaution nur nehmen, wenn es einen nachweisbaren Mietrückstand und ein Gerichtsurteil gibt. Wurde die Kaution vom Vermieter für gerechtfertigte Mietrückstände genutzt, muss der Mieter die Kaution wieder einzahlen bzw. aufstocken (vertragliche Regelung im Mietvertrag sinnvoll).

Die Verrechnung der Kaution mit den Mietrückständen kann sowohl während als auch nach dem Mietverhältnis erfolgen:

• Nutzung während des Mietverhältnisses: Bleiben Mietzahlungen ganz oder teilweise aus, kann der Vermieter die Kaution nutzen. Jedoch gibt es hierfür strikte Richtlinien. Bei streitigen Forderungen darf die Kaution nicht eingezogen werden; es muss eine gerichtliche Entscheidung vorliegen.
• Nutzung der Kaution nach dem Mietverhältnis: Wurde das Mietverhältnis bereits beendet und liegen nach wie vor Mietrückstände vor, dann kann die Kaution mit den Rückständen verrechnet werden. In diesem Fall muss kein gerichtliches Urteil vorliegen.

Aktueller Zusatz: Mieter zahlt nicht wegen Corona – Wie lange kann man keine Miete zahlen?

Mieter, die aufgrund der Corona-Krise die Miete nicht zahlen konnten und von Kurzarbeit oder Arbeitsstellenverlust betroffen waren, müssen keine Kündigung oder Delogierung fürchten. 

Falls ein Mieter nicht zahlt und die Corona-Krise ihn beeinflusst hat, ist dies kein Kündigungs- oder Klagegrund. Mieter haben bis zum 31. Dezember Zeit, die zwischen dem 1. April bis 30. Juni entstandenen Mietrückstände zurückzuzahlen. 

Allerdings hat der Vermieter das Recht, Verzugszinsen in Höhe von 4 % p.A. zu berechnen. Auf die Kaution darf der Vermieter für die entsprechenden Monate bis Juni 2020 nicht zurückgreifen.

Zahlt der Mieter die Rückstände jedoch nicht in den nächsten 2 Jahren bis zum 30. Juni 2022 vollständig zurück, hat der Vermieter ab Juli 2022 das Recht eine fristlose Kündigung bzw. eine Räumungsklage einzureichen. Ab Jänner 2021 kann er nur den Zahlungsrückstand aus den Monaten April bis Juni 2020 gerichtlich einfordern, aber noch keine Räumungsklage erwirken. 

Sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen – Was muss man beachten?

Für einen Vermieter ist ein Mieter, der die Miete nicht zahlt, mit viel Arbeit und oft mit hohen Kosten verbunden. Daher sollten sich Vermieter vorab vor Mietnomaden und zahlungsunfähigen Mietern schützen. 

Hierfür ist es üblich, dass der Mieter eine Selbstauskunft vom KSV vorlegt. Diese kann vom Vermieter jederzeit verlangt werden. Ist die Selbstauskunft nicht möglich, sollten Vermieter zumindest einen Einkommensnachweis einfordern. Verweigert der Mieter beide Auskunftsformen, ist dringend von einem Vertragsabschluss abzuraten. 

Ferner sollten sich Vermieter nicht auf Versprechen und mündliche Zusagen oder Auskünfte verlassen. Macht der Mieter falsche Angaben, dann ist dies kein Kündigungsgrund.

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