Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments. Auch Vervielfältiger genannt, setzt der Kaufpreisfaktor die Investitionskosten ins Verhältnis zu den zu erwartenden Einnahmen. Show
Kaufpreisfaktor – Was ist das?Während die Immobilienrendite vornehmlich anzeigt, welchen Gewinn Sie über einen längeren Zeitraum erwirtschaften können, stellt der Vervielfältiger den Kaufpreis den Einnahmen gegenüber. Der leicht zu ermittelnde Kaufpreisfaktor sagt dann aus, nach wie vielen Jahren eine Immobilie theoretisch sich selbst refinanziert hätte. Häufig liegt dieser Zeitraum bei 15 bis 20 Jahren. In gefragten Großstadtlagen sind hingegen auch Vervielfältiger von 40 aufwärts möglich. Kaufpreisfaktor berechnenDen Kaufpreisfaktor können Sie in wenigen Sekunden mit dieser simplen Formel berechnen: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Hamburg kostet 300.000 € bei einer Jahresmiete von 11.000 €. Die Berechnung des Kaufpreisfaktors sieht wie folgt aus: 300.000 € (Kaufpreis) / 11.000€ (Jahresmiete) = 27 (Kaufpreisfaktor) Der Kaufpreisfaktor ist in erster Linie von der Lage eines Objektes abhängig. Denn daraus ergibt sich, welche Mieten Bewohner bereit sind zu zahlen und daraus wiederum, welche Preise Investoren akzeptieren. In Hamburg sind beispielsweise Faktoren unter 20 selten zu finden, während in ländlicheren Regionen auch niedrigere Vervielfältiger unter 10 möglich sind. Aussagekraft des KaufpreisfaktorsMit dem Kaufpreisfaktor betrachten Sie die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Diese wichtige Kennzahl ist vor allem bei einer ersten Betrachtung eines Renditeobjekts nützlich. Denn dank der einfachen Berechnung können Sie schnell abschätzen, wie lukrativ ein Investment ungefähr wäre. Sie sehen auf einen Blick, wie viele Jahre Ihr Objekt Mieteinnahmen genieren muss, um den Kaufpreis zu decken. Ebenso können Sie den Kaufpreisfaktor umgekehrt verwenden und auf Basis von Mieteinnahmen schnell den Verkaufspreis einer Immobilie abschätzen. Multiplizieren Sie dafür einfach die erzielbare Miete mit einem regional üblichen Kaufpreisfaktor. In Zeiten niedriger Zinsen auf dem Markt erbringen risikoarme Sparanlagen kaum bis keine Erträge. Im Gegenteil, durch die Inflation wird derart angelegtes Geld geradezu verbrannt. Alternativen sind daher gefragt. Schon lange hat sich die Investition in Immobilien als Geldanlage attraktiv gezeigt. Doch der Immobilienboom in den Großstädten sorgt dafür, dass die Attraktivität vielerorts
zunehmend schwindet, die Immobilienpreise steigen zu expansiv. Wer eine Immobilie zum Vermieten kaufen möchte, sollte daher insbesondere den Kaufpreisfaktor prüfen. Er gibt an, wie viele Jahre voller Mieteinnahmen benötigt werden, damit sich der Kauf auszahlt. Zur Orientierung finden Sie hier die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren verschiedener Immobiliengrößen in den 20 größten Städten Deutschlands. Wichtigste Details Was ist der Kaufpreisfaktor?Der Kaufpreisfaktor zeigt die Anzahl der Jahre auf, die nach dem Kauf einer Immobilie benötigt werden, um den Kaufpreis über Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Kaufpreisfaktor berechnenDer Kaufpreisfaktor wird über folgende Formel berechnet: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete Außerdem können Sie den individuellen Kaufpreisfaktor Ihrer Wunschimmobilie ganz einfach über unseren Mietrendite-Rechner ermitteln lassen: Entwicklung des Kaufpreisfaktors in DeutschlandUm die Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Deutschland aufzuzeigen, haben wir uns auf die 20 größten Städte Deutschlands beschränkt. Aufgrund des Immobilienbooms in Großstädten ist hier die Lage besonders prekär, weshalb dem Kaufpreisfaktor vor einem Immobilienkauf ein ganz besonderes Augenmerk zukommen sollte. Die größten deutschen Städte wurden anhand ihrer Einwohnerzahl ermittelt. Für die Berechnung der Kaufpreisfaktoren haben wir drei verschiedene Wohnungsgrößen berücksichtigt: 30, 60 und 100 Quadratmeter. Reale Daten für den Immobilienkaufpreis und die Wohnungsmiete entnahmen wir für diese Wohnungsgrößen dem Immobilienportal Wohnungsboerse.net. Somit konnten wir folgende Kaufpreisfaktoren für die letzten drei Jahre ermitteln:
Nicht weniger interessant ist allerdings die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren über mehrere Jahre hinweg. Daher haben wir die Entwicklung der Faktoren seit 2011 für alle drei genannten Wohnungsgrößen grafisch dargestellt:
Bedienhinweis: Einzelne Datenreihen lassen sich durch Klick auf die betreffende Überschrift aus- und wieder einblenden. Quellen: Werte vonEs ist deutlich zu erkennen, dass die Kaufpreisfaktoren in den deutschen Großstädten seit Beginn der Aufzeichnung weitestgehend jährlich steigen. Abgesehen von einem auffälligen Schlenker im Jahr 2016 betrifft das alle Datenreihen. Während beispielsweise im Jahr 2011 für den Kauf einer 60-Quadratmeterwohung noch 18,41 Jahre voller Mieteinnahmen benötigt wurden, um den Kaufpreis über die Mieten wieder erwirtschaftet zu haben, sind es 2020 schon 26,58 Jahre. Die Immobilienpreise steigen in einem stärkeren Maße als die Mieten, was wiederrum den Kaufpreisfaktor in die Höhe treiben lässt. Wer heute also noch eine Immobilie als Geldanlage nutzen möchte, sollte sich zunehmend in Geduld üben oder zeitig mit der Investition beginnen. Die passende Baufinanzierung finden Sie in unserem Vergleich! Entwicklung des Kaufpreisfaktors in der EUWer wissen möchte, wie Deutschland im Vergleich zu anderen EU-Staaten aufgestellt ist, sollte sich folgende Daten anschauen. Für einen Vergleich außerhalb der deutschen Grenzen haben wir die fünf größten EU-Städte gegenübergestellt. Die Stadt mit den meisten Einwohnern innerhalb der Europäischen Union ist Paris, gefolgt von London. Auf Platz Fünf findet sich Berlin. Die Wirtschaftsprüfung Deloitte veröffentlicht in Ihrem jährlichen Bericht „Property Index – Overview of European Residential Markets“ Daten zum Kaufpreis und Mietpreis von Immobilien. Nachfolgend finden Sie diese Daten für die fünf größten EU-Städte ab 2016 zusammengefasst.
Achtung! Bitte beachten Sie: Für die Miet- und Kaufpreise von Wohnungen in den fünf genannten Städten liegen uns lediglich Werte für die Kaufpreise im Neubau und für das Mietniveau im Gesamtbestand vor. Aus diesen Werten kann kein validierbarer Kaufpreisfaktor ermittelt werden. Für dessen Ermittlung benötigt man noch das durchschnittliche Mietniveau im Neubau und/ oder die durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreise (Neubau + Bestand) in den jeweiligen Städten. Autor: Tina Reisewitz Unsere Link-Empfehlungen zum Thema Kredit-StatistikenPassende Vergleiche: Spezialkredite und ImmobilienkrediteWas sagt der Faktor einer Immobilie aus?Das ist eine Kennzahl, die aussagt, in wie vielen Jahren ein Käufer Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen kann. Es geht also um die Rendite.
Was ist ein guter Mietmultiplikator?Beim Mietmultiplikator gilt: Je geringer, desto besser. Grundsätzlich sollte der Mietmultiplikator einen Wert von 20 nicht überschreiten. Aufgrund der aktuellen Immobilienpreisentwicklung ist allerdings gerade in stark nachgefragten Regionen ein Wert von 25 kaum mehr zu unterbieten.
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?Generell gilt, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4% angestrebt werden sollte, um von einer „guten Rendite bei Immobilien“ sprechen zu können. Andernfalls sollte das Geld besser anderweitig angelegt werden.
Was sagt der kaufpreisfaktor aus?Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments. Auch Vervielfältiger genannt, setzt der Kaufpreisfaktor die Investitionskosten ins Verhältnis zu den zu erwartenden Einnahmen.
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Was ist ein guter Faktor bei Immobilien?
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