Renovieren bei auszug bgh urteil 2022

Ob Sie als Mieter verpflichtet sind, beim Auszug die Wohnung zu streichen, hängt davon ab, wie lange Sie in der Wohnung gewohnt haben, ohne zwischendurch zu renovieren, wie abgewohnt die Wandoberflächen inzwischen sind und was im Mietvertrag geregelt ist und nicht zuletzt, ob diese Mietvertragsklauseln zur Renovierung überhaupt wirksam sind.
Wir geben einen Überblick, wann beim Auszug die Wohnung zu streichen ist.

Auch wichtig zu wissen: Was bedeutet „besenrein“? Das Video erklärt, welche Reinigungsaufgaben sind bei der Wohnungsübergabe Pflicht sind:

Muss man streichen bei Auszug?

Beim Auszug aus der alten Mietwohnung fragen sich viele: „Muss ich meine Wohnung streichen, wenn ich ausziehe?“ Natürlich hat man dazu keine Lust, denn der eigene Fokus liegt bereits auf der Gestaltung der neuen Wohnung! Dennoch kann schon beim Einzug im Mietvertrag die Pflicht zur Renovierung der Wohnung wirksam auf den Mieter übertragen worden sein: Ja, bei Auszug muss ich die Wohnung renovieren, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Dafür aber gelten seit 2015 strenge gesetzliche Regelungen: Der Bundesgerichtshof hat damals viele gängige Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unzulässig benachteiligt haben!

Umzug

Umzugsratgeber: Schönheitsreparaturen

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Ist die Klausel „Steichen bei Auszug“ wirksam?

Seit dem BGH-Urteil aus 2015 sind die allermeisten Klauseln zur Schlussrenovierung hinfällig und unwirksam geworden, weil sie genau die vom Gericht bemängelte Benachteiligung der Mieter schriftlich fixiert haben. In alten Mietverträgen (vor 2015) sind damit die allermeisten Klauseln zu erforderlichen Schönheitsreparaturen und der Renovierung bei Auszug aus der Mietwohnung ungültig – dennoch sollen Sie die entsprechenden Absätze im Mietvertrag kritisch prüfen (lassen), um sicher zu sein.

Muss ich denn jetzt beim Auszug streichen, wenn es in meinem Mietvertrag steht? Niemand muss die Wohnung bei Auszug gestrichen haben, wenn im Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten sind, die den Mieter ungerechtfertigt benachteiligen. 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) dazu ein wegweisendes Urteil gesprochen, das viele Regelungen in alten Mietverträgen für unwirksam erklärt hat:

• Haben Sie eine unrenovierte Wohnung übernommen, dürfen Sie beim eigenen Auszug nicht pauschal dazu verpflichtet werden, die ganze Wohnung zu renovieren – ohne den tatsächlichen Zustand der Mietsache zu beachten.
• Auch muss die Wohnung nicht komplett gestrichen sein, wenn die üblichen Intervalle zur Fälligkeit von Schönheitsreparaturen (je nach Raumart unterschiedlich) seit der letzten Renovierung noch nicht abgelaufen sind.
• Regeln starre Fristen im Mietvertrag die Renovierungspflicht (wie "alle 3 Jahre") ohne den tatsächlichen Grad der Abnutzung zu berücksichtigen, ist die Klausel unwirksam, und Sie müssen bei Auszug gar nicht renovieren!
• Auch Quoten- oder Abnutzungsregelungen hat der BGH für unwirksam erklärt: Zieht der Mieter z. B. 3 Jahre nach der letzten Renovierung aus, kann der Vermieter von ihm keinen Anteil an den in 2 Jahren anstehenden Renovierungskosten verlangen!

Praxistipp: Um Streit beim Auszug zu vermeiden, sollten Sie schon bei der Kündigung der Mietwohnung das Gespräch mit dem Vermieter suchen und über die Notwendigkeit und Arbeitsverteilung der anstehenden Renovierungsarbeiten sprechen. Meist lässt sich hier ein tragfähiger Kompromiss finden – den Sie unbedingt schriftlich festhalten sollten!

Ist Streichen bei Auszug Pflicht?

Nein, in dieser Grundsätzlichkeit besteht nach gültigem Mietrecht keine Pflicht dazu, beim Auszug die Wohnung zu streichen, ohne das Nutzungsverhalten des ausziehenden Mieters und den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung zu berücksichtigen.

Malerarbeiten

Wände anstreichen

Ob Sie nur eine einzelne Wand streichen oder ein ganzes Zimmer, die Vorarbeiten sind gleich

Wann muss ich bei Auszug streichen?

Bei Auszug muss die Wohnung nicht in den „Ursprungszustand wie bei der Anmietung“ zurückgeführt werden, auch wenn man das immer wieder hört. Zum einen bedeutet das, dass man seine jahrelang gepflegte Mietwohnung kurz vorm Auszug „absichtlich abwohnen“ müsste, um den unrenovierten Zustand der übernommen Wohnung „wieder herzustellen“, das ist natürlich Unsinn.

Zum anderen zahlen Sie mit der Miete auch für die „normale Abnutzung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ entsteht. Das heißt, nach drei Jahren in der Mietwohnung müssen die gestrichenen Wände auch nicht mehr strahlend weiß und frei von kleineren Macken sein – das passiert nun einmal bei „normalem wohnen“!

Wenn die Abnutzungserscheinungen aber über das normale Maß hinausgehen (weil man passionierter Hobbykoch ist, ein starker Raucher die Wohnung bewohnt hat oder Haustiere zusätzliche Schäden verursacht haben, …), wird man sehr wahrscheinlich die Wohnung bei Auszug streichen müssen. Erklärter Wille des Gesetzgebers ist: Beim Einzug in die Wohnung soll der Eindruck erweckt werden, dass die letzte Renovierung noch nicht allzu lange her ist! Der Mieter muss die Wohnung beim Auszug aber auch nicht in besser renoviertem Zustand zurückgeben, als er sie selbst übernommen hat.

Ab wann muss Mieter streichen?

Spätestens seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist klar, dass Regelungen, die Renovierungen anhand „starrer Fristen“ vorschreiben, unwirksam sind. Mietverträge, in denen steht: „Alle drei Jahre“ oder „spätestens nach vier Jahren“ sind diese Renovierungsarbeiten zu erledigen oder jene Schönheitsreparaturen zu leisten, sind ungültig. Mieter mit solchen Mietvertragsklauseln brauchen gar nicht renovieren – auch nicht beim Auszug!

Die Vermieterverbände haben das BGH-Urteil daher schnell in neue Klauseln „übersetzt“, damit die Verträge ihrer Kunden, der Vermieter, wieder vor Gerichten bestand haben (um die Kosten der Schlussrenovierung nicht weiter in vollem Umfang selbst tragen zu müssen).

In neuen Mietverträgen wird daher betont, dass eine etwaige Renovierung „in der Regel nach X Jahren“ geschuldet wird. Die Zeitspannen unterscheiden sich je nach Nutzungsart und damit der durchschnittlichen Abnutzung dieses Raumtyps. Sie verknüpfen die Notwendigkeit einer Renovierung auch zwingend mit dem tatsächlichen Grad der Abnutzung des jeweiligen Raums („Hat er die Renovierung objektiv nötig?“) – sonst wäre auch die Neufassung der Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam.

Je mehr Vorgaben die Klauseln enthalten, je stärker die Pflicht des Mieters zur Renovierung formuliert ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die ungültigen Klauseln schnell wieder von Gerichten als unwirksam eingestuft werden!

Viele neue Mietverträge enthalten daher möglichst offen, variabel auslegbare Fristen für geschuldete Renovierungen während des Mietverhältnisses. Üblich sind Zeitintervalle:

• für Küche und Bad von drei bis fünf Jahren
• für Wohnräume und Kinderzimmer von fünf bis acht Jahren
• für reine Schlafzimmer, Flure und Toiletten von fünf bis acht Jahren
• für reine Nebenräume etwa sieben bis zehn Jahren

Formulierungen wie „im Allgemeinen oder im Regelfall gelten die folgenden Fristen“ mildern die im Mietvertrag genannten Fristen zusätzlich ab und werden zwingend um den Passus “Die genannten Fristen können je nach der tatsächlichen Abnutzung verlängert oder verkürzt werden“ weiter aufgeweicht.

Wohnung streichen bei Auszug welche Farbe?

Regelt der Mietvertrag die Renovierung bei Auszug wirksam und die üblichen Fristen seit der letzten Renovierung sind verstrichen und die Wandoberflächen zeigen übermäßige Abnutzungsspuren, dann müssen Sie die Wände (und Decken) vom Mieter bei Auszug gestrichen werden. Dann kommt auch schnell die Frage auf, in welcher Farbe man die Wohnung streichen muss?

Muss man bei Auszug die Wände weiß streichen?

Nein, der Vermieter darf den Farbton nicht zwingend vorschreiben. Tut er das im Mietvertrag, ist diese starre Klausel wieder ungültig und der Mieter muss zum Auszug die Wohnung nicht streichen.

Vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist aber, dass der Mieter die Wohnung in „hellen“, „neutralen“, „dezenten“ Farben zu streichen hat – was immer das heißt. Ziel ist es, dass die renovierte Wohnung schnell wieder einen Nachmieter findet und die Vermietung nicht durch auffallend farbige Wände erschwert wird.

Malerarbeiten

Dunkle Wände überstreichen

Zuerst wird der Raum ausgeräumt und der Boden sauber gefegt um die Abdeckfolie auszulegen. Lampen solltest du abhängen, wenn du die Decke streichst...

Ein Purpurrot ist relativ sicher keine helle, neutrale Farbe. Beige ist bestimmt noch ein dezenter Farbton, aber wie sieht es mit derzeit beliebten Farbtönen wie salbeigrün oder cappuccino-braun aus? Um sich diesen Stress zu ersparen, streichen die meisten Mieter die Wohnung einfach weiß – sofern sie denn verpflichtet sind zur Schlussrenovierung. Zudem ist weiße Wandfarbe auch günstiger als abgetönte Farben und das kommt vielen Alt-Mietern ebenfalls entgegen.

Welche Farben müssen bei Auszug überstrichen werden?

Daraus ergibt sich auch die Antwort auf diese Frage: Knallrote Kinderzimmer, Schlafzimmer mit Foto-Tapete und Relief-Wände im Wohnzimmer muss der Vermieter nicht zurücknehmen. Jede Wandgestaltung, die dem nächsten Nachmieter „nicht automatisch gefallen“ muss, muss beim Auszug in einem neutralen, hellen Farbton überstrichen werden, wenn die Renovierung im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.

Wie gut muss man bei Auszug streichen?

Fällige Schönheitsreparaturen müssen in der Regel „ordnungsgemäß“, „sach- und fachgerecht“ „in mittlerer Art und Güte“ erfolgen – stümperhaft mit Farbe rumklecksen (weil man etwa keine Lust mehr hat, viel Mühe oder Geld in die alte Wohnung zu investieren) ist also ausgeschlossen: Schlampige Arbeiten (Lacknasen, Farbverläufe auf der Wand oder offene Tapetennähte) muss der Vermieter nicht akzeptieren!

Wer muss beim Auszug die Wohnung streichen?

Darf der Mieter die Wände streichen bei Auszug oder muss das ein Malermeister tun? Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass Mieter, die selbst renovieren, die Arbeiten so auszuführen haben, wie dies auch ein Fachunternehmen tun würde. Eine Pflicht, einen Handwerker mit den Arbeiten zu beauftragen besteht indes nicht – das darf der Vermieter auch nicht verlangen, damit wird die ganze Klausel unwirksam!

Wohnung streichen bei Auszug: Welche Kosten fallen an?

Die Kosten bei der Schlussrenovierung will jeder Mieter möglichst geringhalten. Einfache weiße Wandfarbe aus dem Baumarkt und viel Eigenleistung beim Wändestreichen senken die eigenen Kosten rund um den Auszug.

Praxistipp: Es lohnt sich in der Regel immer, rechtzeitig vor dem Auszugstermin das Gespräch mit dem alten Vermieter zu suchen, um die Modalitäten der Schlussrenovierung zu klären. Vielleicht möchte er die Wohnung ohnehin grundsanieren (für Reparaturen und Instandhaltung ist er laut Mietrecht ohnehin allein zuständig) und verzichtet auf einen ggf. geschuldeten Anstrich. Oder er hat schon Nachmieter gefunden, die u.U. lieber selbst renovieren wollen. Alle diese Absprachen sollten unbedingt protokolliert werden, damit es darüber nach dem Auszug nicht nachträglich noch zu Streit und gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

INLINETEASER Übergabeprotokoll

**Die Rechtsprechung im Bereich des Mietrechts ist sehr vielschichtig, sodass unsere Tipps rund um Ihren Umzug nur eine allgemeine Einführung in das Thema darstellen können, die ggf. nicht für jeden Einzelfall die passende Lösung bietet. Um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag auch den Beratern des Mietervereins, der Verbraucherzentralen oder einem Fachanwalt zur Durchsicht vorlegen. Dieser Beitrag ist und ersetzt keine Rechtsberatung.