Kann der Vermieter die Miete erhöhen Wenn der Partner auszieht?

Gestern noch Single, heute schon frisch verliebt – bevor der Partner mit in die Mietwohnung ziehen darf, sollte der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Worauf Paare achten müssen.

Ziehst du zu mir, oder ich zu dir? Eine Frage, die sich in einer Lebensgemeinschaft irgendwann stellt. Doch wenn die Entscheidung getroffen ist, heißt es erst mal: Nicht loslegen, erst den Vermieter fragen! Denn in der Regel ist die Erlaubnis des Wohnungseigentümers notwendig.

Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Wer seinen Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder die eigenen Kinder in die Mietwohnung aufnehmen will, muss seinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen – hier reicht eine Mitteilung an ihn aus.

Wollen allerdings unverheiratete Paare zusammenziehen, muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies stellte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 371/02). Denn der Lebenspartner sei ein Dritter im Sinne des Gesetzes (BGB, § 540). Damit gelten hier nicht die Privilegien, die das Mietrecht den engsten Verwandten einräumt.

Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Nach Paragraf 540 im Bürgerlichen Gesetzbuch könnte es sich dabei um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung handeln und eine schwere Vertragsverletzung darstellen. Es drohen: Abmahnung, Unterlassungsklage und schlimmstenfalls die fristlose Kündigung.

Die gute Nachricht: Der Vermieter kann eine Erlaubnis nicht einfach so verweigern. Immer dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Zuzug einer weiteren Person hat und der Vermieter keine gewichtigen Gründe dagegen benennen kann, muss er die Erlaubnis erteilen.

Lebenspartner in den Mietvertrag aufnehmen

Zieht der Partner nach Zustimmung des Vermieters in die Wohnung ein, gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie dies mietvertraglich geregelt werden kann:

Partner in den Mietvertrag aufnehmen: Den Partner in den Mietvertrag aufzunehmen ist nur möglich, wenn sich alle Vertragsparteien einig sind. Im Anschluss ist der Partner dann gleichberechtigter Hauptmieter.

Der Partner wird Untermieter: Der Hauptmieter schließt mit seinem Partner einen Untermietvertrag ab.

Keine vertragliche Regelung: Der Partner wird weder (zusätzlicher) Hauptmieter noch Untermieter, sondern einfach Bewohner. Das kann Nachteile für den Hauptmieter und auch für den Vermieter haben. Ersterer haftet weiter vollumfänglich gegenüber dem Vermieter und dieser kann den neuen Bewohner nicht gesamtschuldnerisch in Haftung nehmen, etwa bei Mietrückständen.

Nachzug des Partners: Darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?

In der Regel muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen, wenn ein Mieter seinen Partner mit in die Wohnung aufnehmen will. Es gibt allerdings Ausnahmen:

• Die Person des neuen Bewohners wäre für den Vermieter unzumutbar: Dabei kann die Unzumutbarkeit nicht mit einer subjektiven Einschätzung des Vermieters begründet werden. Es müssen schon schwerwiegende Fakten vorliegen, die zum Beispiel den naheliegenden Schluss ziehen ließen, der neue Bewohner würde den Hausfrieden erheblich stören.
• Die Wohnung wäre überbelegt: Zu viele Personen auf zu wenig Raum – dann spricht man von einer Überbelegung der Wohnung. Ab wann von einer Überbelegung gesprochen werden kann, ist nicht genau festgelegt. Im Allgemeinen wird von einer Überbelegung der Wohnung ausgegangen, wenn jeder Person weniger als acht bis zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen. Eine Überbelegung widerspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der Vermieter muss sie nicht dulden.

Regelungen im Mietvertrag, die die Aufnahme eines Partners von vornherein ausschließen, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Wann wird ein Partner zum Mitbewohner?

Grundsätzlich darf ein Mieter Besuche empfangen so oft und auch so lang er will. Seinen Vermieter muss er nicht um Erlaubnis bitten. Doch wann wird ein Gast zum Mitbewohner?

Die meisten Gerichte haben bisher geurteilt: Lebt der Besucher länger als sechs Wochen am Stück in der Wohnung, sollten Mieter ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Eine Besuchsdauer von drei Monaten überschreitet in jedem Fall die zulässige Besuchszeit.

Partner zieht ein: Höhere Miete?

Theoretisch könnte der Mieter den Zuzug des Partners zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen. Praktisch darf sie aber nicht höher werden als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Zwar heißt es in Paragraf 553 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass der Vermieter die Miete angemessen erhöhen kann, wenn ihm der zusätzliche Bewohner nur dann zumutbar wäre. In der Praxis hat die Regelung allerdings kaum Relevanz. Erstens dürfte dies in den meisten Fällen nur schwer zu begründen sein, denn was sollte zum Beispiel unzumutbar sein, wenn in einer Zweizimmerwohnung künftig zwei Personen statt nur einer wohnt?

Zudem darf der der Vermieter die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und zwischen Erhöhung und letzter Erhöhung oder Mietbeginn müssen mindestens 15 Monate liegen. In der Praxis kann der Vermieter den Zuzug des neuen Mieters aber dann zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen, wenn die aktuelle Miete unterhalb des aktuell ortsüblichen liegt und seit der letzten Mieterhöhung 15 oder mehr Monate vergangen sind. Eine höhere Betriebskostenvorauszahlung kann der Vermieter allerdings schon verlangen, da mehr Personen in der Regel auch mehr verbrauchen.

Einzug des Lebenspartners: Wohnungsgeberbestätigung

Seit 2015 müssen Vermieter nach Paragraf 19 des Bundesmeldegesetzes eine Wohnungsgeberbestätigung für ihre Mieter ausstellen – andernfalls droht sogar ein Bußgeld. Dabei gilt: Ein Mietvertrag ist kein Ersatz für eine Wohnungsgeberbestätigung.

Ein Irrtum ist, dass die Wohnungsgeberbestätigung ausschließlich vom Vermieter ausgestellt wird. Richtig ist, dass derjenige, der die Wohnung zur Nutzung – entgeltlich oder unentgeltlich – überlässt Wohnungsgeber ist. Zieht etwa die Freundin oder der Freund mit in die Wohnung – und steht nicht als zusätzlicher Hauptmieter im Mietvertrag – kann der Mieter selbst die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.

So sieht die Wohnungsgeberbestätigung aus: Checkliste

Eine bestimmte Form ist für die Wohnungsgeberbestätigung nicht vorgeschrieben. Wesentlich Punkte müssen aber enthalten sein:

• Name und Anschrift des Wohnungsgebers
• Name und Anschrift des Wohnungseigentümers, sofern dieser nicht der Wohnungsgeber ist
• Anschrift der Wohnung
• Datum des Einzugs
• Namen der meldepflichtigen Personen, die in der Wohnung wohnen

Fazit: Nachzug des Partners meist problemlos möglich

Mieter haben fast immer das Recht, ihren Partner in ihre Wohnung aufzunehmen. Stellt sich der Vermieter quer, sollten ihn Mieter freundlich, aber bestimmt auf die gesetzlichen Regelungen aufmerksam machen, insbesondere Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

FAQ Partner in den Mietvertrag aufnehmen

Wer muss im Mietvertrag stehen?

Nicht jeder Wohnungsbewohner muss im Mietvertrag stehen. Hat ein Mieter seine Wohnung als Single bezogen und ist alleiniger Hauptmieter steht er im Mietvertrag. Möchte nun der Freund oder die Freundin mit einziehen, gibt es verschiedene Möglichkeiten was den Mietvertrag betrifft: Entweder beide werden zu Hauptmietern, beide einigen sich auf einen Untermietvertrag oder der Zuzug wird vertraglich nicht festgehalten. Jede Variante hat Vor- und Nachteile.

Kann der Vermieter verbieten, dass der Partner einzieht?

Hat der Vermieter berechtigte Einwände gegen den Einzug des Partners, kann er seine Erlaubnis verweigern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Partner bereits den Hausfrieden gestört oder gegen die Hausordnung verstoßen hat.

Auch eine Überbelegung der Wohnung kann ein Grund sein. Allerdings ist gesetzlich nicht fest geregelt, wann eine Wohnung überbelegt ist.

Muss der Vermieter zustimmen, dass der Partner in die Wohnung einzieht?

Der Zuzug von Ehepartner oder Kindern ist auch ohne die Erlaubnis des Vermieters erlaubt. Auch dem Zuzug des Partners muss der Vermieter in der Regel zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Eine Ausnahme wäre, wenn der Vermieter gewichtige Gründe gegen den Einzug des Partners benennen kann.

Kann die Miete erhöht werden, wenn eine weitere Person einzieht?

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nicht ohne Weiteres möglich. Der Vermieter kann die Miete maximal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und auch nur dann, wenn es nicht in den vergangenen 15 Monaten bereits eine Erhöhung gegeben hat.

Zulässig ist allerdings die angemessene Erhöhung der Betriebskosten, denn mehr Personen verbrauchen auch mehr Strom oder Wasser.

Wie lange darf ich einen Gast beherbergen?

Mieter dürfen so oft und so lang Gäste empfangen, wie sie möchten. Dauert die Beherbergung des Besuchers länger als sechs Wochen muss der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden. Verschiedene Gerichte urteilten darüber hinaus, dass eine Besuchsdauer von über drei Monaten in jedem Fall die zulässige Besuchsdauer überschreitet.

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