Haus darf 10 Jahre nicht verkauft werden

• Gesetzliche Erbfolge: Als Erben erster Ordnung zählen in Deutschland die Nachkommen eines Erblassers.
• Enterbung möglich: Jeder kann grundsätzlich seine Erben per Testament enterben. Dies wird häufig bei bestehenden Konflikten mit den Kindern getan.
• Pflichtteilanspruch regelt das Erbe: Enterbte Kinder können Ansprüche geltend machen, welche der sogenannte Pflichtteil gesetzlich regelt. Demnach müssen Sie prozentual am Erbe beteiligt werden – zu 50 Prozent des gesetzlichen Erbes.
• Ausnahmen möglich: Unter bestimmten Umständen dürfen Erblasser den Pflichtteilanspruch entziehen oder zumindest reduzieren. Dieser Schritt ist jedoch besonders komplex.
• Haus zu Lebzeiten vererben: Für Eigentümer ist es wichtig, sich bereits vor dem Tod mit der Immobilienweitergabe zu beschäftigen, wenn diese zu Lebzeiten an Dritte übergehen soll.

Sie besitzen ein Haus und haben Kinder – wissen aber bereits, dass diese nicht Erbe Ihres Eigentums werden sollen. Eine Situation, die für Verwirrung sorgt: Wenn Eltern und Kinder sich zum Beispiel zerstreiten, stellt dies nicht nur eine psychische Belastung für die Beteiligten dar. Auch Formalitäten sind betroffen – vor allem bei Haus- oder Wohnungseigentümern. Per Testament können die Kinder nun beispielsweise enterbt werden.

Wer enterbt, muss den sogenannten Pflichtteilanspruch (§ 2303 BGB) berücksichtigen. Die gesetzliche Regelung besagt, dass Erben, die enterbt werden, dennoch beteiligt werden müssen. Diesen stehen nun 50 Prozent des gesetzlichen Erbes zu.

Beispiel: Luise und Tim sind Geschwister. Die verstorbenen Eltern besaßen ein Haus. In der Regel würden die Geschwister sich das Haus zu jeweils 50 Prozent aufteilen, wenn es nach der gesetzlichen Erbreihenfolge geht. Im Testament wurde Luise von den Eltern aber als alleinige Erbin benannt. Tim ist somit enterbt worden. Jetzt wird Tim zum Pflichtteilerbe; Luise muss Tim die Hälfte seines gesetzlich geregelten Erbes überlassen, also 25 Prozent. Wäre Tim nicht enterbt worden, hätte dieser 50 Prozent vom Erbe erhalten.

Gut zu wissen: Ein Grund für die Enterbung müssen Erblasser übrigens im Testament nicht erwähnen. Es genügt, den Erben zu streichen. Ehegatten können sich alternativ gegenseitig als „Alleinerben“ festhalten lassen, um andere Erben auszuschließen.

Interessant im Kontext des Erbens und Enterbens ist vor allem die gesetzliche Erbreihenfolge in Deutschland. Diese gibt Familien Aufschluss darüber, wer zum Beispiel in erster Ordnung das hinterlassene Haus erbt. Zu der ersten Ordnung gehören Kinder, Enkelkinder und Ehepartner des Erblassers (§ 1924 BGB) – und dennoch ist es komplex.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht einen besonderen Schutz – in Form des eben erwähnten Pflichtteils – für nahe Angehörige bei einer Enterbung vor. Dieses regelt, dass folgende Personen für den Pflichtteilanspruch berücksichtigen werden müssen (§ 2303 BGB):

• Adoptiere und leibliche Kinder
• Ehegatten (falls die Ehe zum Zeitpunkt des Erbfalls bestand)
• Vater und Mutter des Erblassers (wenn der Erblasser keine eigenen Kinder hat)
• Partner einer gleichgeschlechtlichen (und eingetragenen) Lebensgemeinschaft

Wichtig: Zu den nicht pflichtteilsberechtigten Personen zählen die Großeltern und die Geschwister des Erblassers. Enkel sowie Urenkel können hingegen einen Pflichtteilsanspruch haben. Dieser greift, wenn sie von der Erbfolge ausgeschlossen werden – und die eigenen Eltern bereits verstorben sind.

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie die Möglichkeit, den Pflichtteilbetrag zu reduzieren oder sogar zu entziehen. Dazu sei gesagt: Dieser Vorgang ist besonders kompliziert und selten umsetzbar, weil die Bedingungen nicht häufig eintreten. Die Komplikation: Treffen die Fälle nachvollziehbar ein, muss der Erblasser den Pflichtteilentzug testamentarisch anordnen. Im Testament müssen die Gründe für den Entzug stets transparent dargestellt werden. Die Umsetzung eines Pflichtteilentzugs entpuppt sich jedoch oft als herausfordernd.

Ein gänzlicher Entzug ist nur unter folgenden Bedingungen möglich (§ 2333 BGB):

• Nach dem Leben trachten: Der Erbe (Abkömmling) bedroht das Leben des Erblassers oder dessen Ehepartners, die der Kinder oder einer ihm ähnlich nahestehenden Person.
• Ausübung eines schweren Verbrechens: Der Abkömmling macht sich eines schweren Verbrechens schuldig, welches sich gegen die eben genannten Personen richtet.
• Verletzung der Existenzsicherungspflicht: Der Erbe verletzt böswillig eine bestehende Unterhaltsverpflichtung gegenüber dem Erblasser.
• Straftat mit Verurteilung oder Unterbringung und wegen Unzumutbarkeit an der Teilnahme des Nachlasses: Bei einer Verurteilung durch eine vorsätzliche Straftat kann der enterbte Pflichtteilberechtigte ausgeschlossen werden. Bedingung: Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr ohne Bewährung. Die Regelung greift auch, wenn die Person wegen jener Vorfälle psychiatrisch oder in einer Erziehungsanstalt untergebracht wird.

Schenkung zu Lebzeiten

Wer die Erbmasse verringern möchte, kann sein Haus bereits zu Lebzeiten durch eine Schenkung an Dritte übertragen. Damit wäre das Problem gelöst, dass der Erblasser nach seinem Tod kein Vermögen mehr hätte, welches beispielsweise seinem enterbten Sohn Tim zustehen würde. Einen Haken gibt es aber: Wenn die Schenkung noch keine zehn Jahre her ist und der Todesfall des Erblassers eintritt, kann ein Enterbter den sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB) geltend machen. Tims Schwester Luise, welcher das Vermögen allein vermacht worden ist, müsste Tim dann seinen Anteil übergeben.

Die Idee hinter dem Gesetz ist, dass Vermögende nicht einfach so einen Teil der Pflicht gegenüber ihren gesetzlichen Erben umgehen können, indem sie zum Beispiel Ihr Haus an die bevorzugten Verwandten verschenken.

Tipp: Bei einer Schenkung handelt es sich um eine Übertragung ohne Gegenleistung. Als Alternative dient die Überschreibung des Vermögens gegen eine Gegenleistung, bei der sich der Voreigentümer beispielsweise ein Wohnrecht sichert.

Immobilienverkauf gegen Leibrente

Eine Möglichkeit, um Ergänzungsansprüche von Pflichtteilsberechtigten zu umgehen, stellt der Verkauf des Hauses gegen eine Leibrente dar. Der Vorteil: Da es sich nicht um eine Schenkung handelt, sondern um einen Verkauf, entfallen die Ansprüche der Berechtigten. Der Verkauf erfolgt oft innerhalb der Verwandtschaft, welche die Immobilie gegen regelmäßige Zahlung einer Rente an die Voreigentümer erhalten.

Aushandlung eines Pflichtteilverzichts

Natürlich können Erblasser auch eine direkte Lösung mit den Beteiligten suchen – und so zum Beispiel einen Pflichtteilverzicht aushandeln. Das bedeutet: Pflichtteilberechtigte erklären sich damit einverstanden, ihre Ansprüche nicht geltend zu machen und keinen Teil des Erbes einzufordern. Dafür muss der Erblasser sofort eine Abfindungszahlung veranlassen. Wichtig ist deshalb, dass die Verzichtserklärung vom Notar beurkundet wird.

Kauf einer Immobilie im Ausland

Durch Immobilienkäufe im Ausland können Erblasser dafür sorgen, dass die Erbmasse insgesamt geschmälert wird, weil die Berechnungsgrundlage eine andere ist. Aber Achtung: Beachten Sie immer die Gesetze des jeweiligen Landes – denn manchmal greift dort nicht das deutsche Recht. Legen Sie Vermögen deshalb nicht wahllos in ein anderes Land um.

Häufig stellt sich ein Immobilienverlauf als perfekte Lösung dar, um Streitigkeiten in Bezug auf das Erbe zu vermeiden. Für Eigentümer ist es deshalb wichtig, sich schon zu Lebzeiten mit der Thematik zu beschäftigen. Kontaktieren Sie unsere Experten für eine kostenfreie Beratung – und veräußern Sie Ihr Haus ohne Komplikationen.

Warum darf man ein Haus erst nach 10 Jahren verkaufen?

Wie lange muss ich ein Haus besitzen um es zu verkaufen?

Kann ich eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen?

Was bedeutet 10