Bei den Betriebskosten handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten der Hausbewirtschaftung, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Deshalb werden die Betriebskosten auch Nebenkosten genannt. Im Prinzip ist es unerheblich, welcher Begriff verwendet wird. Entscheidend ist aus Mietersicht: Der Vermieter kann nicht alle Kosten, die ihm bei der Bewirtschaftung seiner vermieteten Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, auf seine Mieter umlegen. Show
Was nicht zu den Nebenkosten gehörtUmlegbar sind grundsätzlich nur Ausgaben, die zu einer der 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung (Paragraf 2 Betriebskostenverordnung) gehören. In der Betriebskostenverordnung steht auch, was nicht zu den Nebenkosten gehört: die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sprich: die Reparaturkosten (Paragraf 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung). Öffentliche LastenDer Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat. WasserversorgungDer Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten, Betriebsstrom für den Wasserzähler und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter „Warmwasser“ abgerechnet. EntwässerungAbrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage. HeizungDer Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen („Fernwärme“). Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen. Sind in den Wohnungen Gasetagenheizungen installiert, so darf der Vermieter jedenfalls deren Reinigungs- und Wartungskosten umlegen. WarmwasserDer Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen. Verbundene VersorgungKommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage („verbundene Versorgung“), sind die Brennstoffkosten umlagefähig. Sie müssen aber rechnerisch getrennt werden. AufzugWird im Haus ein Fahrstuhl betrieben, so kann der Vermieter die Kosten für Betriebsstrom, Aufsicht, Überwachung und Wartung auf den Mieter umlegen. Eine Umlage von Instandsetzungs- und Verwaltungskosten ist allerdings nicht möglich. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen. Straßenreinigung und Müllbeseitigung Umlagefähig. Das sind zum Beispiel Kosten für Mülltonnen, Müllschlucker und Kompressoranlagen. © Getty Images Stets umlagefähig sind laufende Kosten für Straßenreinigung und Müllentsorgung. Dazu zählen auch Ausgaben für die Schnee- und Eisbeseitigung (Winterdienst). Nur gelegentlich anfallende Kosten wie beispielsweise für Spermüll-, Gartenabfall- oder Schuttabfuhr oder für Entrümpelung dürfen nur dann umgelegt werden, wenn diese keinem individuellen Verursacher zugerechnet werden können. Befindet sich im Haus ein Müllschlucker oder eine Müllkompressoranlage, so sind auch die Betriebskosten einer solchen Einrichtung umlagefähig. Sperrmüllbeseitigung: Zu Streit führt häufiger die Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll, den Unbekannte illegal auf Gemeinschaftsflächen wie Hof, Hausflur oder Kellergang abgestellt haben, auf alle Mieter des Hauses über die Betriebskostenabrechnung umlegen darf. Belegeinsicht: In der Betriebskostenabrechnung führen Vermieter die Kosten für die normale Müllabfuhr und sonstige Entsorgungskosten nicht getrennt auf. Wer vermutet, dass in der Abrechnung unter der Gesamtsumme „Kosten der Müllbeseitigung“ unzulässigerweise auch Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungsaktion stecken, bekommt nur Klarheit, wenn er sein Recht auf Einsicht in die Belege beim Vermieter wahrnimmt. Müllverursacher bekannt: Kann der Vermieter die illegale Abfallentsorgung jedoch einem Mieter zuordnen, etwa weil es sich um Sperrmüll handelt, den ein ausgezogener Mieter in seiner Wohnung zurückgelassen hat, können die Entsorgungskosten nicht umgelegt werden. Dann muss der Vermieter Erstattung seiner Ausgaben direkt vom Verursacher einfordern. Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungVermieter können Kosten für ein beauftragtes Reinigungsunternehmen sowie Putzmittelkosten auf den Mieter umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden. Mieter putzt selbst: Sind die Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, das Treppenhaus nach einen „Kehrplan“ („Kehrwoche“) selbst zu reinigen, kann der Vermieter keine Ausgaben für die Reinigung durch eine Fremdfirma auf die Mieter umlegen (Amtsgericht Leipzig, Az. 168 C 5604/17; Amtsgericht Köpenick, Az. 17 C 394/12). Will der Vermieter die Reinigungsarbeiten nach Abschluss des Mietvertrages doch wieder in fremde Hände geben und über die Betriebskosten abrechnen, benötigt er dafür die Zustimmung des Mieters. Aber: Kommt der Mieter seinen Putzpflichten nicht nach, kann der Vermieter nach einer Abmahnung die Arbeit von einer Firma machen lassen und die Kosten als Schadenersatz vom Mieter verlangen. GartenpflegeSach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen. Baumfällkosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, darf der Vermieter die Kosten bei der Betriebskostenabrechnung als „Kosten der Gartenpflege“ auf die Mieter umlegen (Bundesgerichtsof, Az. VIII ZR 107/20). Im BGH-Fall hatte die Fällung einer 40 Jahre alten Birke rund 2 500 Euro gekostet. 415 Euro davon wurden der Mieterin auferlegt, die schließlich gegen ihre Betriebskostenabrechnung klagte. Sie hatte argumentiert, dass Baumfällkosten nicht „regelmäßig“ anfallen würden und damit definitionsgemäß keine Betriebskosten seien. Dies sah der BGH anders: Die Fällung morscher Bäume mag nur in größeren Zeitintervallen nötig sein. Das reiche aber aus, um von „regelmäßigen“ Kosten zu sprechen. Beleuchtung von GemeinschaftsflächenUmlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich. Reparaturkosten für die Beleuchtungsanlage sind nicht umlagefähig. SchornsteinfegerSchornsteinfeger. Er soll Glück bringen, kostet aber auch Geld – das sich der Vermieter zurückholen darf. © Getty Images / Philartphace Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind. VersicherungenDer Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht. Hauswart/HausmeisterDer Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die dieser im Einzelnen durchgeführt hat. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Ebenso wenig dürfen Verwaltungsarbeiten, die der Hausmeister durchführt, auf den Mieter umgelegt werden. Unter Umständen müssen hier auch entsprechende Kostenanteile für die Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten herausgerechnet werden. Betriebskosten für „faulen“ Hausmeister? Erledigt ein Hauswart seine Arbeit (etwa Gebäudereinigung oder Winterdienst) schlecht, berechtigt das Mieter nach Ansicht vieler Gerichte nicht, die Betriebskosten für den Hauswart/Hausmeister zu beanstanden (Amtsgericht Oldenburg, Az. 11 C 62/12 (XXVIII) oder Amtsgericht Dresden, Az. 140 C 4830/05). Allerdings darf der Mieter die Miete wegen der mangelhaften Arbeiten eventuell um ein paar Prozent kürzen. Voraussetzungen ist allerdings, dass Mieter dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen (am besten mit Fotos). Sie dürfen mit der Anzeige nicht warten bis die Betriebskostenabrechnung im Briefkasten ist. Kabelanschluss, AntennenanschlussDer Vermieter darf monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss sowie Wartungs- und Betriebskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren muss der Mieter hingegen nicht übernehmen, ebenso wenig Reparaturarbeiten, die keine Wartungsarbeiten darstellen. Das (baldige) Ende der Umlage von TV-KabelgebührenGemeinsamer Kabelanschluss errichtet vor dem 1. Dezember 2021. Mieter, die in einem Haus leben, in dem vor dem 1. Dezember 2021 ein gemeinsamer Kabelanschluss existierte („Breitbandnetzverteileranlage“), zahlen über ihre Betriebskosten maximal bis Ende Juni 2024 weiter fürs Kabelfernsehen (Übergangsfrist). Vermieter können den Hausanschluss beim Kabelanbieter mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 in der Regel ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Kündigt der Vermieter den Vertrag mit dem Anbieter nicht, darf er die TV-Kabelgebühren nicht mehr auf die Mieter umlegen, muss sie also selbst zahlen. Allerdings: Die Kosten des Betriebsstroms der TV-Anlage sind weiter umlegbar. Gemeinsamer Kabelanschluss errichtet nach dem 30. November 2021. Installiert der Vermieter ab dem 1. Dezember 2021 im Haus ein neues Breibandnetz, gilt keine Übergangsfrist. Heißt: Das Verbot, die TV-Kabelgebühren als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, greift sofort – nicht erst am 1. Juli 2024. Die Kosten des Betriebsstroms der Anlage dürfen nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn die neue Anlage vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist und der Mietzer seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunkationsdiensten über seinen Anschlus frei wählen kann. Möglich: Zusatz zum Mietvertrag. Auch wenn die Umlage über die Betriebskosten künftig verboten ist, können die Mietparteien außerhalb der Betriebskostenabrechnung, in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, regeln, dass der Vermieter dem Mieter über eine Verteileranlage im Haus Kabelfernsehen stellt und der Mieter diesen Anschluss (anteilig) bezahlt. Das kann zum Beispiel für Mieter interessant sein, die mit dem „Hausangebot“ zufrieden sind, sich also nicht selbst um die TV-Versorgung kümmern möchten. Diese Zusatzvereinbarung können Mieter beim Vermieter stets unter Einhaltung einer Monatsfrist kündigen – sofern das Mietverhältnis schon 24 Monate oder länger besteht. Neu: Umlage der Betriebskostenposition „Glasfaserbereitsstellungsentgelt“. Hat ein Vermieter neue Glasfaserleitungen im Haus verlegen lassen, darf er das „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ auf die Mieter umlegen. Die Umlage dieses Entgelts ist aber in der Höhe begrenzt und auch nur zeitlich befristet möglich: Das Entgelt darf pro Jahr und Wohneinheit maximal 60 Euro betragen. Mieter müssen es maximal fünf Jahre lang bezahlen. Wenn das Geld nicht gereicht hat, um den Glasfaseranschluss zu refinanzieren, darf die Umlage auf bis zu neun Jahre erweitert werden. WäscheKosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten. Sonstige KostenDer Vermieter muss schon im Mietvertrag konkret aufzählen, welche Kosten der Hausbewirtschaftung er künftig als „Sonstige Kosten“ in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen gedenkt. Wichtig: Hierbei muss es sich um regelmäßig wiederkehrende und notwendige Kosten handeln. Zu den „sonstigen Kosten“ können etwa Ausgaben für die Dachrinnenreinigung zählen, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind und regelmäßig nötig sind. Rauchmelder. Hat der Vermieter die in den Mietwohnungen installierten Rauchwarnmelder nicht gekauft, sondern nur gemietet, darf er die jährlichen Mietkosten nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als „sonstige Kosten“ auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 379/20). Ihrem Wesen nach sind solche Mietkosten Anschaffungskosten. Und diese können nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn es die Betriebskostenverordnung ausdrücklich erlaubt. Zu Rauchmeldern sagt die Betriebskostenverordnung jedoch nichts. Allerdings: Wenn Vermieter die Rauchwarnmelder kaufen, dürfen sie die Miete erhöhen (mehr dazu im Artikel FAQ Rauchmelder). Wie werden Mea berechnet?Die Summe aller Wohn- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude beträgt 800 Quadratmeter (m²). Dann entfallen auf jeden Quadratmeter Sondereigentum (1000 : 800 = 1,25) 1,25/1000 Miteigentumsanteile (MEA). Eine Wohnung in diesem Gebäude, die 50 m² Wohnfläche hat, entspräche demnach 50 × 1,25 = 62,5/1000 MEA.
Wie werden die Miteigentumsanteile berechnet?Miteigentumsanteil berechnen
Die Höhe des Miteigentums wird in der Regel anhand der Wohnfläche der jeweiligen Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft berechnet. Das heißt, dass die einzelnen Wohn- und Nutzflächen zur Berechnung ins Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche gesetzt werden.
Wie berechne ich den Miteigentumsanteil am Grundstück?Jeder Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt auf Basis der Gesamtfläche 1,43 qm. Hat nun die betreffende Wohnung eine Größe von z.B. 80 qm, muss diese einfach mit 1,43 multipliziert werden. So wissen Sie genau welcher Rahmenwert bei Ihrer Immobilie herangezogen wurde.
Was bedeutet MEA in der Nebenkostenabrechnung?Die Abkürzung MEA steht in der Mieter-Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag für den Miteigentumsanteil. Die MEA stellen somit die Miteigentumsanteile eines Sonder- oder Teileigentums (Wohnung oder Gewerbeeinheit) am Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft dar.
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Abrechnung nach wohnfläche gleich mea
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