Umlagefähige Nebenkosten Was Sie als Mieter zahlen müssen und was nichtAktualisiert am 14.10.2021Lesedauer: 5 Min. Show
Mieter müssen nicht nur für die reinen Mietkosten zahlen, sondern auch für manche Nebenkosten. Vermieter dürfen aber nicht alle Kosten und Gebühren umlegen. Was Sie als Mieter wirklich zahlen müssen. Das Wichtigste im Überblick
Wer ein Haus oder eine Wohnung unterhalten muss, hat einiges an Ausgaben. Vermieter können aber einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umlegen. Umlagefähige Nebenkosten nennt sich das. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten neben Ihrer Kaltmiete noch auf Sie zukommen können, welche Gebühren Vermieter nicht auf Sie abwälzen dürfen – und was Sie tun können, wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist. Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?Grundsätzlich gilt: Vermieter dürfen nur regelmäßig anfallende Kosten rund um die Mietsache auf die Mieter umlegen. Um welche Arten von Nebenkosten es sich dabei genau handelt, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und im Mietvertrag. Der Vermieter muss im Mietvertrag nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten einzeln aufzählen. Es reicht, den Begriff "Betriebskosten" zu verwenden.
Alternativ können Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. In diesen Fällen kann der Vermieter Nebenkosten nur innerhalb des vereinbarten Rahmens und Wertes umlegen. Betriebskostenabrechnung: Die rechtliche Grundlage bildet Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es: "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt." Diese können entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden und unterliegen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Welche Arten von umlagefähigen Nebenkosten gibt es?Wir haben verschiedene Arten von umlagefähigen Nebenkosten für Sie aufgelistet: GrundsteuerEine Grundsteuer müssen Sie auf alle Arten von Grundbesitz zahlen; sie zählt zu den wiederkehrenden Lasten eines Grundstücks. Via Verteilerschlüssel können Sie die Grundsteuer voll auf die Mieterschaft umlegen. Verteilerschlüssel: Wie viel Nebenkosten Mieter eines Hauses zahlen müssen, hängt vom sogenannten Verteilerschlüssel ab, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Abrechnung erfolgt dabei entweder nach der Wohnfläche oder der Anzahl der Mieter. Wurde im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, ist die Wohnfläche Grundlage der Nebenkostenabrechnung. HeizkostenAlle regelmäßigen Kosten, die der Eigentümerin durch den Betrieb und die Wartung der Heizanlage entstehen, kann sie auf die Mieter umlegen. Sind hingegen Reparaturen oder ein Rohraustausch nötig, darf sie die Kosten nicht mit als Nebenkosten abrechnen. Die konkrete Umlage der Kosten auf die einzelnen Mietparteien erfolgt zum einen nach Verbrauch, zum anderen nach einem festen Maßstab. Bei einer zentralen Heizungsanalge müssen Vermieter in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten nach Verbrauch umlegen. Gängig ist eine Verteilung nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten via Verteilerschlüssel. Diese müssen die Mieter auf der Abrechnung klar nachvollziehen können.
WasserkostenDie Wasserkosten unterteilen sich in Kalt- und Warmwasserkosten. Dabei sind die Kaltwasserkosten oft unter dem Posten "Kosten für Be- und Entwässerung des Grundstücks" zu finden, während die Warmwasserkosten manchmal unter den Heizkosten aufgeführt sind. Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch. Dazu wird der Wasserverbrauch über gebührenpflichtige Wasseruhren erfasst.
Bei Kaltwasser sind folgende Posten umlagefähig:
Entstehen Kosten durch einen Wasserrohrbruch oder technischen Defekt, müssen Mieter diese nicht tragen. Ebenso verhält es sich bei Renovierungsarbeiten – hier muss der Vermieter den zusätzlichen Wasserverbrauch selbst zahlen. Die Warmwasserkosten sind ein Teilaspekt der Heizkostenabrechnung und dürfen daher nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt, sondern müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden.
Straßenreinigung und MüllabfuhrDie Kosten für den Winterdienst sowie dafür, dass die Müllabfuhr kommt und die Straße gereinigt wird, sind umlagefähig. Die Müllbeseitigungskosten können in der Nebenkostenabrechnung unter Straßen- und Hausreinigung aufgeführt sein. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Sperr- und Sondermüll nicht umlagefähig sind. Auch die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Was muss man als Vermieter alles bezahlen?Vermieter sind verpflichtet, eine Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für notwendige Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen tragen muss. Lediglich für Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung darf der Vermieter den Mieter zur Kasse bitten.
Welche Kosten kann der Vermieter nicht umlegen?Außerdem darf der Vermieter seine durch die Verwaltung des Gebäudes entstehenden Kosten nicht umlegen, ebenso wenig die Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses oder die Kosten für die Geschäftsführung zur Verwaltung des Gebäudes. Nicht umlagefähig sind vor allem Reparatur- und Instandhaltungskosten.
Welche Kosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen?Der Vermieter darf dem Mieter nur die sogenannten Betriebskosten in Rechnung stellen.. Grundsteuer.. Heizung und Warmwasser.. Kaltwasser.. Abwasser.. Gartenpflege.. Gebäudereinigung.. Schornsteinfeger.. Hausmeister.. |
Welche Kosten fallen für den Vermieter an?
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