Das Erbbaurecht (2019): Show
Eine Anleitung zum deutschen Erbbaurecht (mit Beispielen und Berechnung)Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oftmals auch Erbpacht genannt, in Deutschland ist einzigartig und gar nicht so leicht zu verstehen. In dieser Anleitung zeige ich dir, simpel und knackig, worauf es beim Erbbaurecht ankommt und wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnest. Hier findest du alle Fakten! Aber das Beste ist: In diesem Text erkläre ich dir, wie man einen Erbbauzins berechnet. Das klingt spannend? Dann lies direkt weiter!  Kapitel 1: Grundlagen Erbbaurecht: Was ist ein Erbbaurecht und welche Besonderheiten gibt es?Beginnen wir mit den Basics und nähern uns in diesem Kapitel zunächst der Frage danach was ein Erbbaurecht bzw. ein Erbbaugrundstück, umgangssprachlich auch oftmals Erbpachtgrundstück genannt, überhaupt ist und was es ausmacht. Das ist essentiell um die weiteren Punkte, wie die Berechnung des Wertes, zu verstehen. Lass uns eintauchen! Was ist unter einem Erbbaurecht bzw. Erbbaugrundstück zu verstehen? Die rechtliche Definition eines Erbbaurechts ist in § 1 Abs.1 ErbbauRG geregelt. Dieses besagt, dass es auf einem Grundstück eine Belastung geben kann, nach der der Begünstigte, der nicht Eigentümer des Grundstücks ist, das Recht hat auf und unter dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen. Dieses Recht kann er veräußern und vererben. Einfach gesagt, ein Erbbaurecht ist das Recht auf fremden Boden zu bauen. An einem Erbbaurecht beteiligte Personen sind immer der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte. Ganz praktisch verhält sich der Case so: Der Eigentümer eines Grundstücks erteilt einem anderen das Recht sein Grundstück zu bebauen. Mit dieser Abtretung des Rechts belastet der Eigentümer sein Grundstück. Der Erbbauberechtigte schuldet dem Eigentümer hingegen je nach Vereinbarung für diese Abtretung einen Erbbauzins, der zumeist monatlich gezahlt wird. Erbbaurecht ist nicht gleichzusetzen mit dem mittelalterlichen Begriff Erbpacht. Umgangssprachlich wird ein Erbbaugrundstück oftmals noch mit einem Erbpachtgrundstück gleich gesetzt. Welche Besonderheiten sind bei einem Erbbaurecht zu beachten? Als so genannter wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt der Bau. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Bauwerk automatisch Teil des Grundstücks wird, wenn sich das Erbbaurecht auflöst. Ein Erbbaurecht kann für einen befristeten oder unbefristeten Zeitraum vereinbart sein. Rechtlich zählt das Erbbaurecht zu den so genannten grundstücksgleichen Rechten. Aus diesem Grund kann es auch vererbt, veräußert und belastet werden. In diesem Recht liegt auch die Begründung für das Bestehen des Erbbaugrundbuchs als Substitut für das ansonsten geltende Grundbuch. Hier werden alle wesentlichen Informationen zum Erbbaurecht aufgenommen. Neben dem Erbbaugrundbuch besteht zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten ein Erbbaurechtsvertrag. Dieser enthält sämtliche Vereinbarungen das Erbbaurecht betreffend. Um sicher zu stellen, dass ein Erbbaurecht auch nach einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen bleibt, kann es nur erstrangig bestellt werden. Wie sieht das Grundbuch eines mit Erbbau belasteten Grundstücks aus? In Abteilung 2 des Grundbuchauszugs des belasteten Grundstücks ist im 1. Rang das Erbbaurecht verzeichnet. Dieses weist auf das Erbbaugrundbuch hin. Das Erbbaugrundbuch unterteilt sich in Bestandsverzeichnis sowie in Abteilung I,II und III. Das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs nimmt Bezug auf den Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und den Grundstückseigentümer. In Abteilung I bezieht sich das Erbbaugrundbuch auf den Erbbauberechtigten. Abteilung II des Erbbaugrundbuchs geht auf den Erbbauzins sowie mögliche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück ein. In Abteilung III werden etwaige Grundpfandrechte eingetragen. Was sind
die Vorteile und Nachteile eines Erbbaurechts? Kurz und knackig zusammengefasst, das sind die Vorteile eines Erbbaurechts:
Was sind die Nachteile eines Erbbaurechts?
Kapitel 2: Der Erbbaurechtsvertrag: Was gibt es zu beachten und was wird dort geregelt?Der Erbbaurechtsvertrag, oftmals umgangssprachlich auch Erbpachtvertrag genannt, regelt das Vertragsverhältnis inklusive aller Details zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten. In diesem Kapitel findest du eine Übersicht der Punkte, die dort festgehalten werden sowie derer, die zu beachten sind. Los geht’s! Was wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt? Im Erbbaurechtsvertrag werden zahlreiche vertragliche Inhalte zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer geregelt und festgehalten. Wesentlicher Bestandteil ist die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks auf dem Grundstück, sowie dessen Versicherung und möglicher Wiederaufbau bei Zerstörung. Darüber hinaus wird neben dem von dem Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins auch das Tragen von öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben vereinbart. Weitere Punkte sind die so genannte Heimfallregelung, nach der unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks stattfindet, sowie die Zahlung von Vertragsstrafen beim Eintreten bestimmter Eventualitäten. In der Regel wird dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht eingeräumt das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu verlängern. Teilweise wird ebenso die Verpflichtung aufgenommen, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück nach Ablauf des Erbrechts an den Erbbauberechtigten zu verkaufen hat. Bei Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Belastungen können Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten sein. Es wird auch vertraglich geregelt in welcher Höhe die Entschädigung für den Erbbauberechtigten ausfällt, wenn das Bauwerk im Falle eines Heimfalls oder bei Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer übergeht. Was sollte ich bei einem Erbbaurechtsvertrag beachten? Achte unbedingt auf die folgenden Punkte:
Kapitel 3: Der Erbbauzins: Was ist der Erbbauzins und wie kann er berechnet bzw. erhöht werden?Dieses Kapitel erklärt dir was der Erbbauzins genau ist. Die Höhe eines Erbbauzinses, umgangssprachlich oftmals auch Erbbaupacht genannt, berechnet sich nach einem aufwendigen Verfahren. Dementsprechend ist die Berechnung der Erhöhung eines Erbbauzinses ebenfalls ein nicht ganz unkompliziertes Vorgehen, das viele Grundstückseigentümer nicht beherrschen. Was ist unter einem Erbbauzins zu verstehen? Den Erbbauzins kannst du dir wie eine vereinbarte, wiederkehrende Mietzahlung vorstellen. Nur dass es sich hier nicht um eine Miete sondern um einen Zins für die Belastung des Grundstücks geht. Diese zahlt der Erbbauberechtigte an den durch die Belastung benachteiligten Grundstückseigentümer als Ausgleich für die Belastung und Überlassung des Grundstücks. In seltenen Fällen wird der Erbbauzins auch als hohe Einmalzahlung vereinbart oder entfällt komplett. Das Besondere ist: Die zunächst festgesetzte Höhe des Erbbauzinses wird frei verhandelt. Oftmals wird zu Beginn des Vertrages ein Prozentsatz des zu dem Zeitpunkt aktuellen Bodenwerts vereinbart. ABER: Die Erhöhung des Erbbauzinses darf nicht frei bemessen werden. Hier gibt es eine Berechnungsformel für eine angemessene Erhöhung. Es gilt eine Ausnahme bei der Festsetzung des Erbbauzinses in den neuen Bundesländern. Nach § 43 Abs. 2 SachenRBerG sind unter bestimmten Voraussetzungen die Erbbauzinssätze entsprechend vorgegeben. Unter welchen Voraussetzungen darf eine Erhöhung des Erbbauzinses erfolgen? Zunächst gilt: Eine Erhöhung des Erbbauzinses darf nur erfolgen, wenn die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich verändert haben. Nicht erlaubt ist eine Anpassung aufgrund der Entwicklung der Bodenpreise! Eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bezieht sich auf die beiden folgenden Punkte:
Nur in einzelnen Fällen können auch andere Gründe, wie z.B. die Änderung des Wertes eines Grundstücks durch vom Eigentümer des Grundstücks bewirkte zulässige Aufwendungen, zur zulässigen Erhöhung eines Erbbauzinses führen. Eine Erhöhung darf grundsätzlich immer frühestens nach 3 Jahren nach Vertragsabschluss oder nach der letzten Erhöhung erfolgen. Wie wird eine mögliche zulässige Erhöhung des Erbbauzinses berechnet? Für die Berechnung des zulässigen Erbbauzinses werden zunächst einige Daten benötigt:
Die Berechnung kannst du dir anhand des nachfolgenden Beispiels ansehen: Ein Beispiel aus der Praxis für die Anpassung des Erbbauzinses:
Kapitel 4: Wertermittlung im Erbbaurecht: Wie wird der Wert eines Erbbaurechts ermittelt und wie wird der Wert eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks berechnet?In diesem Kapitel habe ich dir ein Beispiel für die Wertermittlung im Erbbaurecht mitgebracht. Hier kannst du nachvollziehen wie du den Wert eines Erbbaurechts berechnen kannst und wie du den Wert eines Grundstücks ermitteln kannst, dass mit einem Erbbaurecht belastet ist. Schau es dir gleich an. Es ist gar nicht so schwer! Wie bewerte ich ein Erbbaurecht? Und wie bewerte ich ein mit Erbbaurecht
belastetes Grundstück? Bei der Wertermittlung im Erbbaurecht können zwei Dinge bewertet werden:
Was davon ist für dich interessant? Bei der Bewertung des Erbbaurechts wird grundsätzlich der Wert der baulichen Anlagen im Sach- oder Ertragswert mit dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts summiert. Berechnest du den Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks teilst du den Wert des unbelasteten Grundstücks durch den Wert der Belastung durch das Erbbaurecht. Das ist ganz schön theoretisch, oder? Ich habe dir ein praktisches Beispiel für beide Berechnungen mitgebracht. So wird es deutlich greifbarer. Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht
belasteten Grundstücks mit Einfamilienhaus:
Datenbasis:
Berechnung: Bodenwertanteil des Erbbaurechts:
Sachwert des Erbbaurechts:
Berechnung: Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:
Ein Beispiel aus der Praxis für die Bewertung eines Erbbaurechts und die Bewertung eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks mit Bürohaus:
Datenbasis:
Berechnung: Bodenwertanteil des Erbbaurechts:
Ertragswert des Erbbaurechts:
Berechnung: Bodenwertbelastung durch das Erbbaurecht:
Wert des mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks:
Hat dir die Anleitung geholfen? Fehlt etwas aus deiner Sicht? Hinterlasse einen Kommentar, dein Feedback ist mir wichtig! Wem gehört das Haus bei Erbpacht?Das Grundstück bleibt während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbaurechtgebers – das Haus dagegen ist Ihr Besitz. Sie werden im Grundbuch als Erbbauberechtigter eingetragen und können die Immobilie jederzeit nach Ihren Vorstellungen erweitern, umbauen, vermieten oder anderweitig nutzen.
Kann man Erbpacht ablösen?Eine Erbpacht lässt sich durchaus ablösen bzw. vorzeitig beenden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich der Erbpachtnehmer nicht an die im Vertrag festgehaltenen Vereinbarungen hält. Er also beispielsweise mit der Erbpachtzahlung in Verzug gerät oder das Grundstück verwahrlosen lässt.
Ist Erbpacht gut oder schlecht?Erbpacht lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsen für Baugeld hoch und die Grundstückskosten teuer sind. Nun ist es derzeit allerdings so, dass die Zinsen sehr niedrig sind. Manche Grundstückseigentümer wie beispielsweise Kirchen gewähren Familien mit Kindern oft besondere Vergünstigungen bei Erbbaugrundstücken.
Wie hoch darf Erbpacht erhöht werden?In den meisten Fällen wird der Vertrag alle 3 bis 5 Jahre per einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex angepasst. Steigt also der Index in 5 Jahren um 10 %, erhöht sich auch der Erbpachtzins entsprechend. Das ist der normale Rahmen und die Erhöhungen sind überschaubar.
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Was passiert wenn die Erbpacht abläuft?
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