Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt mithin den Kaufpreis. Unbebaute Grundstücke sind nach den Bodenrichtwerten im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Für bebaute Grundstücke kommen das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Feststellung des Gutachters in einem Verkehrswertgutachten kann immer nur eine sachverständige Prognose des am Grundstücksmarkt erzielbaren Kaufpreises darstellen. Das Verkehrswertgutachten liefert für Käufer und Verkäufer eine Grundlage für die jeweiligen Verhandlungen zur Höhe des Kaufpreises.
Geht es um den Kauf und Verkauf von Grundstücken, möchte der Käufer eines Grundstücks dessen Wert kennen, um keinen überhöhten Preis zahlen zu müssen. Auf der anderen Seite möchte der Verkäufer den Verkehrswert kennen, um in den Verhandlungen mit den Interessenten einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Daraus wird deutlich, dass der letztlich zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelte Kaufpreis maßgebend ist, zu welchem Preis ein Grundstück verkauft wird. Dieser Preis kann über dem Wert des Grundstücks liegen oder ihn auch unterschreiten.
In diesem Sinne hatte der BGH festgestellt, dass der Preis einer Sache nicht ihrem Wert entsprechen muss (BGH NJW 1968, 151): „Der Kaufpreis richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage und wird jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Marktpreis und Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Momente von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorstellungen und Wünsche des Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dies auch unvernünftig sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag dabei das Grundstück auch verschenkt sein. Wer bei diesem Ringen den Gegner in seine Karten blicken lässt, hat bald verspielt.“
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Der Verkehrswert kann also nur Grundlage und Orientierung für die Kaufpreisbestimmung sein. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis danach,
was ein Kaufinteressent bereit ist, gerade für diese Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer bestimmten Situation zu bezahlen. Auch wenn eine Immobilie einen bestimmten Verkehrswert hat, ist sie letztlich relativ wertlos, wenn niemand bereit ist, sie zu kaufen. Vor allem können sich die Umstände, unter denen eine Immobilie verkäuflich ist, stetig ändern.
Eine Immobilie in einer ländlichen Gegend, die vor einigen Jahren einen erheblichen Sachwert darstellte, kann heute relativ
wertlos sein, wenn in diesem Dorf niemand mehr wohnen möchte und alle Richtung Stadt ziehen. In zehn Jahren kann sich dieser Trend genauso gut wieder umkehren.
Da bereits der Begriff „Verkehrswert“ den Wortbestandteil „Wert“ beinhaltet, wird deutlich, dass darin eine starke subjektive Kompetente liegt, wenn es darum geht, welche Wertschätzung ein Kaufinteressent einer Immobilie beimisst. Insoweit bemisst sich der Wert einer Immobilie danach, wo aus Sicht des Verkäufers und des Käufers im Hinblick auf den Kaufpreis die jeweilige Schmerzgrenze liegt. Kaufpreise sind und bleiben Verhandlungssache.
Sollten Sie Fragen bezüglich des Verkehrswertes haben, dann fragen Sie uns sehr gerne. Als Immobilienmakler unterstützen wir Sie in allen Angelegenheiten!
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Mit unseren Ratgebertexten im Immobilienratgeber geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Kosten, die sie beim Immobilienverkauf erwarten. Aufgrund sich verändernder Gesetzeslagen und aktualisierter Rechtstexte können einzelne Angaben abweichen. Mit unserem Überblick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sachgemäße Beratung bei Fachexperten für Rechts- oder Finanzfragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfangreichen Servicekatalog zur Verfügung und nehmen eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird von Banken bestellt, um den tatsächlichen Preis einer Immobilie zu bestimmen. Hierzu wird ein Bausachverständiger geschickt, der das Objekt unter Berücksichtigung spezieller Kriterien unter die Lupe nimmt. Laut Erklärung in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert der Verkehrswert den Preis einer Immobilie, der auf dem freien Markt unter normalen Geschäftsbeziehungen realistisch ist.
Finanzinstitute erhalten somit einen genauen Einblick in den Zustand der Immobilie. Auf diese Weise wird die Festlegung des Beleihungswertes ermöglicht. Dieser Wert gibt Auskunft, welche Summe eine Bank im Falle des Verkaufs oder Versteigerung erhält. Für die Banken keine Nebensächlichkeit, denn die Immobilie dient oftmals als Sicherheit bei Finanzierungen und Krediten.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?
Für die Festlegung des Verkehrswertes betrachten Sachverständige folgende Faktoren und Überlegungen:
- In welchem gegenwärtigen Zustand befindet sich die Immobilie?
- Für welche Nutzung ist die Immobilie geeignet: Gewerbe- oder Wohnfläche?
- Welche Ausbaumöglichkeiten bieten sich zum Zeitpunkt der Überprüfung?
- In welchem Zustand befindet sich die Ausstattung des Hauses? Welche Merkmale sind vorhanden? Ist eventuell das Dach beschädigt?
- Welche Energieeffizienzeinstufung kann die Immobilie vorweisen?
Um die Ermittlung des Wertes vollständig vorzunehmen, ziehen die beauftragten Sachverständigen zusätzlich den aktuellen Grundbuchauszug, Fotos der Immobilie, Grundrisse und Flächenberechnungen sowie vorhandene Miet- oder Kaufverträge zurate, die weitere Auskünfte über potenzielle Wertindikatoren geben.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten wird beauftragt, wenn der Inhaberwechsel einer Immobilie bevorsteht. In den meisten Fällen dreht es sich dabei um den Verkauf, aber auch Streitfälle von Besitzverhältnissen können die Beauftragung eines Gutachtens zur Folge haben. Wichtig zu wissen ist, dass das Verkehrswertgutachten, im Gegensatz zu einem Marktwertgutachten, bei gerichtlichen Verfahren unumstößlichen Bestand hat.
Im Einzelnen kommt es neben dem Verkauf oder Beleihungsanfragen zum Tragen bei:
- Erbschaftsfällen
- Vermögensfragen
- Zwangsversteigerungen
- Klärung des Nachlasses
- Bilanzierungszwecken
Worin unterscheidet sich der Marktwert von dem Verkehrswert?
Verkehrswert und Marktwert trennt ein kleines, aber wichtiges Detail voneinander: Während der tatsächliche Preis, der Verkehrswert, alle Faktoren in und an der Immobilie berücksichtigt, wird der Marktwert durch das Hinzuziehen der Mikrolage (Umgebung, Bezirk, Anschluss an öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten) und der generellen Marktnachfrage ergänzt. Diese Aspekte ermöglichen es Verkäufern, eine erwartbare und gerechtfertigte Summe zu definieren. In der Praxis kann dieser jedoch am Ende vom eigentlichen Verkaufspreis abweichen, was von Angebot und Nachfrage abhängig ist. Der Marktwert wird von Immobilienmaklern festgelegt und ist bei gerichtlichen Verfahren nicht zulässig. Er ist ausschließlich zur Einschätzung des möglichen, aber nicht tatsächlichen, Immobilienpreises hilfreich. In der Regel ist der vom Maklerunternehmen ermittelte Kaufpreis ausreichend für „normale“ Verkäufe, etwa bei räumlicher Veränderung der Immobilienverkäufer.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Den Preis für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens variiert sehr stark und kann lediglich als Richtlinie angegeben werden. Prinzipiell wird das Anfertigen eines Gutachtens für eine Wohnimmobilie zwischen 1.400 Euro bis zu 2.500 Euro geschätzt. Dabei spielt das Stundenhonorar des Gutachters als auch die Größe der Immobilie eine entscheidende Rolle. So können Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, eine deutlich längere Begutachtung beanspruchen als ein moderner Neubau. Fehlen zudem aussagekräftige Dokumente zur Immobilie, ist mit einem höheren Gutachterhonorar zu rechnen. Es empfiehlt sich, alle benötigten Unterlagen im Vorfeld zusammenzutragen, um unnötige Kosten zu vermeiden.