Mieter zahlt nicht, was tun?
Wenn der Mieter seine Miete nicht oder nicht pünktlich zahlt, sollte als erster Schritt eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von ein bis maximal zwei Wochen erfolgen. Eine Mahnung dieser Art ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch ratsam und sollte in Form eines eingeschriebenen Briefes ergehen. Wenn der Mieter auf die Mahnung nicht reagiert und auch weiterhin nicht zahlt, gibt es drei Möglichkeiten:
- Mahnklage bei Gericht
- Kündigung wegen Nichtzahlens der Miete
- Zahlungs- und Räumungsklage
Mahnklage
Bei einer Mahnklage erlässt das entsprechende Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeit das Mietobjekt fällt, einen Zahlungsbefehl an den Schuldner. Dieser kann dann innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben. Tut er das nicht, ist die Zahlungsaufforderung rechtskräftig und vollstreckbar. Der Vermieter hat dann 30 Jahre Zeit, die ausstehende Miete einzubringen. Gibt es keine Mahnklage verjährt die Forderung bereits nach drei Jahren.
Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn der Mieter zweimal in Folge die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil davon (trotz Mahnklage) nicht zahlt. Ist der Mieter ständig mit der Miete in Verzug und zahlt unpünktlich, die Rückstände erreichen aber nie die Summe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter auch ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung hat eine dreimonatige Kündigungsfrist und ist in diesem Fall möglich, weil auch eine Zahlungsverzögerung die Pflichten des Mieters verletzt. Gerade, wenn der Vermieter die Verzögerung vorher mehrmals geduldet hat, sollte er eine Mahnung schicken, bevor er weitere Schritte in die Wege leitet.
Grundsätzlich muss im Kündigungsschreiben der Grund dafür genannt werden und der Vermieter muss darauf hinweisen, dass der Mieter die Möglichkeit des Widerspruchs hat. Außerdem sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben einer weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter gegenüber auch ausgesprochen werden. Außerdem muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern unterschrieben werden, sofern es mehrere gibt.
Werden die Mietrückstände nach Einlangen der Kündigung doch noch gezahlt, wird die Kündigung unwirksam. Bleibt der Mieter in den nächsten zwei Jahren aber wieder die Mieter schuldig, ist eine Zahlung nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht mehr möglich.
Die Frist für den Auszug muss mindestens zwei Wochen betragen. Wenn der Mieter die Wohnung dann nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einbringen.
Räumungsklage
Eine Räumungsklage ist erst dann möglich, wenn es einen sogenannten qualifizierten Mietrückstand gibt. Also, wenn die Miete trotz Mahnung auch nach zwei Monaten ausbleibt. Der Vermieter sollte daher in die Mahnung schreiben, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird, wenn der Rückstand nicht fristgerecht beglichen wird. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht oder zieht trotz Kündigung nicht aus, kann eine Räumungsklage bei Gericht eingebracht werden. Diese geht oft mit einer Zahlungsklage einher.
Der Mieter kann die Räumung abwenden, wenn er den ausstehenden Betrag noch vor Ende der Verhandlungen zahlt und nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Ansonsten wird im Verfahren festgelegt, wann der Mieter ausziehen muss. Zieht er nicht aus, legt das Gericht einen Termin für die Delogierung fest.
Es gibt also verschiedene Möglichkeiten, einen Mieter, der nicht zahlt aus der Wohnung zu bekommen. Grundsätzlich sollten Sie sich als Vermieter dabei immer von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Oft lässt sich so auch eine außergerichtliche Einigung, die in vielen Fällen nicht nur günstiger, sondern auch schneller ist, erzielen.
Mehr zum Thema Wohnrecht in Österreich und Infos rund um die Rechte und Pflichten des Vermieters finden Sie in den Immomarie-News. Dort finden Sie außerdem Informationen darüber, wie Sie sich mit der Kaution absichernkönnen, wenn der Mieter nicht zahlt.
Mietrückstand: Häufig ein Grund für eine fristlose Kündigung
Zahlt ein Mieter die regelmäßig monatliche Miete nicht, kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung von Seiten des Vermieters sein. Auch unregelmäßige oder unvollständige Mietzahlungen können dazu führen, dass der Vermieter zu solch harten Mitteln greift.
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann häufig vermieden werden, wenn der Mieter ein ruhiges, klärendes Gespräch sucht. Oftmals sind es nämlich Missverständnisse oder ungewollte Umstände, die eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag aufgrund von Zahlungsverzug zur Folge haben. Lesen Sie in diesem Ratgeber nach, was dies eigentlich genau bedeutet.
Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen
Können Rückstände bei der Mietzahlung eine fristlose Kündigung begründen?
Ja. Ist ein Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Verzug bzw. zahlt die Miete unregelmäßig, kann das ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.
Kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen abgewendet werden?
Zahlen Mieter die Außenstände nach der Abmahnung oder kurz nach der Kündigung des Mietvertrags können letztere unwirksam machen.
- Mietrückstand: Häufig ein Grund für eine fristlose Kündigung
- Der Mieter zahlt nicht: Fristlose Kündigung als Folge?
- Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag durch Zahlungsverzug
- Weiterführende Suchanfragen
Der Mieter zahlt nicht: Fristlose Kündigung als Folge?
Was steckt konkret hinter dem Ausdruck „fristlose Kündigung bei einem Mietrückstand“? Zusammengefasst heißt das, dass der Vermieter die Option der fristgerechten Kündigung ausgeschlossen hat. Hat dessen Mieter seine Zahlungen von mehreren Monaten nicht geleistet, zu welchen er sich im Mietvertrag verpflichtet hat, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen.
Ein Mietrückstand kann also eine fristlose Kündigung deshalb zur Folge haben, weil es als außerordentlicher Kündigungsgrund gilt.
Wird die Miete nicht bezahlt, kann eine fristlose Kündigung auf nachfolgender gesetzlicher Grundlage erfolgen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) besagt nämlich im § 543 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund:
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
[…]
Vor allem im § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist zu erkennen, dass eine fristlose Kündigung aufgrund von einem Mietrückstand nur unter ganz speziellen Voraussetzungen erfolgen kann.
Erst ab einer gewissen Summe der Mieten über einen bestimmten Zeitraum gilt dies als außerordentlich wichtiger Kündigungsgrund.
Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag durch Zahlungsverzug
Der Mieter zahlt nicht und die fristlose Kündigung droht – Das ist kein seltener Fall. Wichtig zu beachten für einen Vermieter ist hierbei unter anderem, dass die Miete alle Betriebskosten beinhalten sollte, die zu tragen sind vom Mieter. Zahlt dieser die Nebenkosten im erheblichen Maße nicht, kann dies eine der Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aufgrund eines Mietrückstands sein.
Achtung: Folgende Dinge können eine fristlose Kündigung unwirksam machen:
- Es wurde keine Abmahnung aufgrund der fehlenden Zahlung eingereicht.
- Wohnungsmängel, die den Mieter zur Kürzung der Zahlungen berechtigen
- Aufholung des Zahlungsverzugs und Begleichung aller bestehender Schulden bevor der Vermieter die Kündigung einreicht oder direkt nach der erhaltenen Kündigung
- Begleichung der Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage – es sei denn, der Mieter hat innerhalb der vergangenen zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erhalten
In den meisten Fällen machen diese Punkte eine fristlose Kündigung unwirksam.
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